Что такое ЖСК (жилищно-строительный кооператив)? Стать владельцем квартиры в новостройке достаточно просто – пришел к застройщику, заплатил деньги, подписал договор. Вроде бы все? На самом деле нет. Есть масса тонкостей, особенно на первичном рынке. Например, вы решили купить квартиру в ЖСК. Так, нужно понимать, какими закона регулируется процесс, какую форму взаимоотношений с покупателями выбрал застройщик. Разобраться, что такое ЖСК и чем этот механизм отличается от . Рассказываем про все особенности покупки квартиры в жилищно-строительных кооперативах.

Закон

Основной документ, который помогает разобраться с тем, что такое ЖСК – это ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». В нем прописан порядок организации жилищно-строительного кооператива, права и обязанности его членов, или, как их называют юридически грамотно – пайщиков.

Риски

ФЗ о долевом участии заставляет застройщиков сначала регистрировать договора в Росреестре, а уже потом брать деньги с дольщиков. Поэтому если вы отдали договор на регистрацию, а он ее не прошел, фактически вы ничего не потеряли – ведь деньги еще у вас	ФЗ о жилищно-строительных кооперативах никак не регулирует популярную схему мошенничества «двойных продаж» одной и той же квартиры. Да, сейчас есть обязанность регистрации договоров в Росреестре, но при этом вы уже расплатились за квартиру, вы уже заключили договор. Можно отдать деньги и бегать за председателем ЖСК в надежде вернуть свои деньги
Чтобы зарегистрировать первый договор долевого участия, застройщик подает в Росреестр документы – в том числе проектную декларацию, разрешение на строительство и документы о наличии собственности на земельный участок. Проблемы с участком исключаются, если это не сложная схема с мошенничеством с привлечением сотрудников Росреестра	Проблемы с регистрацией договоров в Росреестре не заканчиваются банальным мошенничеством. Так, судебная практика знает неоднократные случае, когда председатель ЖСК просто ставил забор на пустыре, копал фундамент и начинал продажу квартир по сильно заниженным ценам. Люди покупали жилье, а через несколько месяцев выяснялось, что разрешения на землю у ЖСК нет. Итог – очередные обманутые дольщики
Цена фиксируется один раз и не может измениться	Если вы проверили ЖСК и выяснили, что договор на аренду земли все-таки есть, также как и разрешение на строительство, не спешите радоваться – цена у квартиры может быть занижена на этапе продаж. Но при этом она элементарно повысится после общего собрания на основании якобы инфляции и удорожания строительных материалов
Есть наказание за срыв сроков. Есть права дольщиков получить неустойку за пользовании их денежными средствами. Есть возможность как расторгнуть договор и получить обратно деньги и неустойку, так и просто взыскать неустойку	Наказания, обозначенного законом за срыв сроков сдачи дома нет

Фактически ЖСК – это сообщество людей, которые объединились для строительства многоквартирного дома. Когда вы заключаете договор на право требования квартиры в жилищно-строительном кооперативе, вы не получаете услугу, как привыкли. Вы именно вступаете в общество людей, которые занимаются одним дело – строят дом с привлечением подрядчиков. Поэтому вся ответственность за проблемы ЖСК также лежит на плечах пайщиков.

Ключевой момент в том, что в случае с ЖСК договор регистрируется после уплаты паевого взноса. И фактически оплачивается не приобретаемая квартира, а именно членство в ЖСК.

Требования к уставу ЖСК

Закон предъявляет целый перечень требований к жилищно-строительным кооперативам. Все они должны быть четко прописаны в уставе организации. Разобраться, что такое ЖСК, можно как раз с помощью проверки соблюдения этих требований. Для начала изучите ст. №112 Жилищного кодекса Российской Федерации. В ней прописаны обязанности группы учредителей к организационно-правовой форме создания ЖСК. Именно учредители должны отвечать за все действия ЖСК до назначения его председателя. Поэтому если вы вступаете в ЖСК на первоначальном этапе его существования, эта информация будет полезной:

Основные требования к потребительским кооперативам прописаны в ст. 116 ГК РФ. Изучите текст статьи, устав ЖСК не должен противоречить гражданскому кодексу.
В уставе должна быть информация о названии ЖСК
Должен быть прописан не только юридический, но и фактически адрес кооператива – участники сообщества должны иметь возможность найти место регистрации ЖСК
Должны быть прописаны цели и задачи сообщества – возведение многоквартирного дома такого-то, строительство комплекса, просто возведение и затем управление жилыми зданиями
Обязательно должны быть прописаны суммы, которые должны заплатить потенциальные члены жилищно-строительного кооператива за вступление в ЖСК и также суммы за квартиры – так называемые паевые взносы
Должен быть прописан порядок вступления в кооператив – будущий член сообщества должен понимать, какой именно алгоритм нужно использовать для попадания в конкретно этот ЖСК.
Также должен быть известен расчетный счет, на который перечисляются средства членов кооператива – если он меняется, то меняется и устав
В уставе должен быть ясный алгоритм выхода гражданина из членов ЖСК. Причем должна быть прописана не только процедура, но и все финансовые затраты, которые несет как гражданин, так и сам ЖСК. Речь идет о возвращении паевого взноса, перехода права требования на строящуюся квартиру и иные траты, которые вносил пайщик при вступлении в кооператив

Закон о жилищно-строительных кооперативах предусматривает наличие в них руководства. В уставе должны быть прописаны как права, так и обязанности членов кооператива и отдельно – руководителей. После прочтения устава должна быть ясна степень ответственности, которая возлагается как на руководителя, так и на пайщиков.

Права членов жилищно-строительного кооператива

Все права членов жилищно-строительного кооператива прописываются в уставе. Они не должны противоречить федеральному закону о ЖСК и другим нормативным документам, как в сфере потребительских союзов, так и в сфере гражданских взаимоотношений и потребительского рынка.

Если вы не знаете, что такое ЖСК, то при покупке квартиры менеджер кооператива или его руководитель должны озвучить вам полную информацию о деятельности ЖСК. То есть принимая решение приобрести право требования на квартиру в ЖСК, подписать договор о вступлении в ЖСК, вы должны полностью осознавать свои будущие обязанности.
Пайщик имеет право знать, каким образом в ЖСК происходит процесс принятия решений – требуется ли общее собрание для любых вопросов, или все пайщики собираются только для голосования за руководство, а основные изменения в процессы вносят уже председатель ЖСК и его замы.
Нужно разобраться в правах каждого члена ЖСК относительно голосования. Например, в моменте изменения устава и прочих документов, связанных с взносами денег – нужно ли единогласное решение или достаточно большей части пайщиков. Что считается кворумом общего собрания – сколько человек должно прийти на собрание, чтобы оно считалось легитимным?
Каким образом члены ЖСК будут компенсировать убытки организации. Имеет ли право пайщик не вносить средства на оплату различных штрафов, наложенных на юридическое лицо, есть ли прямая ответственность председателя за такие действия

ЖСК – это сложный механизм на жилищно-строительном рынке. С одной стороны, права членов ЖСК достаточно широки – любой пайщик может даже выходить с радикальным изменением проекта для сокращения стоимость строительства дома. Но при этом и обязанностей, в том числе ответственности, у членов ЖСК на порядок больше, чем в случае с договорами долевого участия.

Плюсы и минусы ЖСК

Что такое ЖСК с точки зрения покупателя? Давайте рассмотрим основные плюсы и минусы этой схемы становления владельцем недвижимости. Начнем:

Плюсы	Минусы
У жилищно-строительных кооперативов обычно есть программы рассрочки – есть возможность не брать ипотеку и выплачивать стоимость квартиры в течение пары лет	Та же ипотека – скорее всего, вы не сможете получить ипотечный займ у банка. Причем у любого, как крупного, так и самого небольшого. Самый вероятный вариант – для участия в жилищно-строительном кооперативе вам предложат потребительский кредит. Дело в том, что банк также понимает все риски деятельности ЖСК – и не хочет получить в залог квартиру, которую не достроят.
В случае с договорами долевого участия застройщик связан массой обязательств. Это и компенсационный фонд, и требования по счетам, и масса других расходов. Есть и гарантии, четкие сроки строительства. Поэтому ценник по ДДУ обычно выше цены, чем та, которую за аналогичную квартиру готов предложить ЖСК.	Да, цена на начальном этапе в ЖСК достаточно низкая. Но при этом нужно обязательно осознать, что такое договор ЖСК. Это не договор на право требования квартиры. Это инвестирование, взнос, не более того. В договорах ЖСК обычно прописано, что сумма паевого взноса может увеличиться за счет инфляции или других оснований. Поэтому сначала ценник маленький, зато потом может возникнуть необходимость платить еще несколько раз за ту же квартиру.
Вы как пайщик можете участвовать в общих собрания и принимать решения относительно судьбы дома	Несмотря на то, что право участвовать в судьбе дома есть, это и плюс, и минус. Так, вы должны будете нести ответственность за решения ЖСК – а это может вылиться в неплохие суммы
Есть особенность – при покупке пая вы можете как вступать в ЖСК, так и не вступать. Это вариативность может быть плюсом с точки сиюминутного сокращения трат	Но в долгосрочной перспективе это может обернуться проблемой. Да, вы не вступите в ЖСК – и не сможете влиять на решения общего собрания. А если вступите – придется заплатить как одномоментный взнос за вступление, так и ежемесячные взносы за членство. Сразу оплата обычно идет в размере 1-3% от ценника за пай (квартиру)

Есть и другие минусы в схеме ЖСК. Фактически вы имеете меньше прав, чем тот же участник долевого строительства по 214 ФЗ. Цена за квартиру растет, ответственности у застройщика нет, неустойку получить не выйдет. И постоянно дополнительные траты – все это реалии современного подхода к ЖСК.

Договор ЖСК (образец)

Мы не пытаемся отговорить вас от покупки квартиры в ЖСК. Часто это действительно выгодное вложение средств и получение квартиры в достаточно короткий срок. Практически во всех городах России есть удачным примеры строительства многоквартирных домов через механизм ЖСК. А многое элитное жилье в принципе строится только по такому механизму. Поэтому проверяйте ЖСК, взвешивайте риски и принимайте собственное решение.

Если все-таки решили приобрести квартиру таким образом, давайте разберемся, что такое договор ЖСК при покупке квартиры. Нужно обратить внимание на несколько моментов.

Вам нужно прочесть договор с ЖСК очень внимательно. Бланка, форму и содержание которого регулируется нормативными документами, не существует. Поэтому проверяем всю информацию на соответствие закону. Лучше всего показать такой договор юристу, который сможет озвучить экспертное мнение о сохранении ваших прав как гражданина
Ответственность ЖСК – в договоре должна быть информация о том, что происходит, если наступает невозможность передать квартиру
Должен быть прописан алгоритм передачи квартиры после постройки дома, сроки на его передачу и сопутствующая информация
Проверьте, указал ли председатель ЖСК отличительные особенности дома, в котором вы приобретаете квартиру – это его этажность, проектная декларация, объекты благоустройства по проекту, наличие лифта. Конечно, общим собранием жильцов это меняется без проблем, но лучше обладать такими данными в договоре – может пригодиться в суде.
Вам также пригодятся реквизиты ЖСК – обычно все указывают эти данные, но проверить их наличие будет не лишним.
Отличительные особенности вашей квартиры – на каком этаже она находится, ее площадь, планировка, количество комнат, площадь каждого помещения, направление окон, наличие балкона и лоджии

Ознакомьтесь с типовым бланком договора с ЖСК у нас на сайте ()

Проверка ЖСК

Конечно, полностью обезопасить себя от срыва сроков сдачи дома, от повышения стоимости квартиры и других проблем вы не сможете. Но стоит попробовать проверить не только сам договор с ЖСК, но организацию

Уточните у председателя, не находится ли компания на стадии банкротства. Данные также можно посмотреть в местных СМИ
Уточните, сколько еще домов ведет председатель ЖСК. Если стартовало сразу несколько объектов в разных частях города – это плохой знак. Часто бывает, что председатель начинает строительство одного объекта, собирает деньги и тратит их. Затем ему нужны средства на достройку – он открывает другой объект, собирает деньги со второго и тратит на первый – и так до тех пор, пока количество объектов не станет слишком большим и его деятельность не попадет в поле зрения правоохранительных органов
Вам необходимо знать, каким образом принимаются решения о повышении стоимости квадратного метра – проверьте устав организации
Вам нужно доехать до места стройки, найти стенд с информацией о строительстве – на нем должна содержаться информация о генподрядчиках. Их тоже нужно «промониторить» СМИ.
Узнайте у председателя, находится ли земельный участок под будущим домом в собственности. Попросить ознакомиться с правоустанавливающими документами.

В заключении

Нужно понимать главное – покупка квартиры в ЖСК несет в себе намного больше рисков и оставляет физическое лицо намного менее защищенным, чем в случае с договорами долевого участия. Вы не защищены от мошенничества в виде продаж одной квартиры разным людям. Вы не знаете, сколько в итоге будет стоить ваша квартиры – а за пару лет возведения дома может многое измениться. Вы не можете взыскать неустойку – она не определена законом, а судебная практика неоднозначна. Поэтому если вы думаете, что разобрались с тем, что такое ЖСК, то прочитайте наш текст и законы еще раз. Возможно, все-таки стоит обратиться к другой схеме строительства?

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Жилищно-строительный кооператив () - это некоммерческая организация, организационно-правовой формой которой является потребительский кооператив, в связи с чем правовое регулирование его деятельности осуществляется как гл. 11 ЖК РФ, так и ст. 116 ГК РФ.

4) утверждение положений о порядке избрания и деятельности органов ;

5) определение порядка реорганизации и ликвидации кооператива;

6) утверждение годовой отчетности о деятельности и т. д.

Общее собрание вправе принимать какие-либо решения только в том случае, если на нем присутствует более половины членов кооператива. Решения считаются принятыми, если за них проголосовало более половины членов ^КСК, присутствовавших на таком собрании. В уставе может быть предусмотрено, что для принятия решений по определенным вопросам необходимы голоса более трех четвертей членов ^КСК, присутствовавших на таком общем собрании.

Принятое решение оформляется протоколом и является обязательным для всех членов ^КСК.

Коллегиальным исполнительным органом ^КСК является правление. Оно избирается из числа членов общим собранием и действует в течение срока, определенного уставом. Компетенция правления, как правило, закрепляется в уставе и внутренних документах кооператива (положениях, регламентах и т. п.).

В своей деятельности правление подотчетно общему собранию членов кооператива.

Из своего состава правление избирает председателя кооператива, который является единоличным исполнительным органом, к основным полномочиям которого относятся:

2) представление общему собранию заключения о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов.

Для выполнения возложенных обязанностей комиссия вправе в любое время проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и истребовать необходимые документы, касающиеся деятельности кооператива.

По решению общего собрания членов кооператив может быть преобразован в товарищество собственников жилья.Основания ликвидации закреплены в ГК РФ:

1) добровольное решение членов кооператива, в том числе в связи с истечением срока, на который он был создан;

2) принудительная ликвидация (возможна только по решению суда в случае обнаружения допущенных при создании грубых неустранимых нарушений закона либо в случае осуществления кооперативом запрещенной деятельности);

3) признание кооператива банкротом;

4) невыполнение обязанности покрыть образовавшиеся убытки в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса.

Лица, желающие стать членами , должны подать в правление заявление о приеме в члены кооператива. Заявление рассматривается в течение одного месяца и утверждается решением общего собрания. Гражданин либо юридическое лицо признаются членом с момента уплаты вступительного взноса.

До приобретения права собственности на жилое помещение член имеет право владения, пользования и ограниченное право распоряжения жилым помещением. Право собственности возникает только после внесения паевого взноса в полном размере.

Порядок и условия внесения паевого взноса устанавливаются уставом . Под паевым взносом понимаются денежные средства, которые вносятся членом кооператива в порядке и в сроки, предусмотренные уставом. Паевой взнос, как правило, обеспечивает погашение связанных со строительством дома затрат кооператива на страхование жилого помещения, содержание, ремонт жилого помещения, оплату коммунальных услуг и т. п.

1) выход члена кооператива из . Заявление о добровольном выходе из кооператива рассматривается в порядке, закрепленном в уставе;

2) исключение члена кооператива при грубом неисполнении им без уважительных причин своих обязанностей. Член может быть исключен из кооператива только на основании решения общего собрания. При этом исключенному члену, не выплатившему полностью паевого взноса, выплачивается сумма его пая. Срок такой выплаты не должен превышать двух месяцев со дня принятия решения об исключении. В данном случае член , не выплативший полностью паевого взноса, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в кооперативном доме. Они обязаны освободить занимаемое помещение в течение двух месяцев со дня принятия решения об исключении;

Метки: Предыдущая запись
Следующая запись

Покупка квартиры по схеме ЖСК сегодня сопряжена с множеством рисков, поскольку правовая защита участников практически не регулируется государством. Ведущий юрист юридической фирмы Via lege Денис Артемов рассказал порталу сайт о тонкостях данной схемы и способах минимизации рисков.

Что такое ЖСК

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) представляет собой некоммерческую организацию, добровольно объединяющую потребителей на основе членства для покупки (постройки) жилья путем слияния денежных паевых взносов. При этом ЖСК могут использоваться для управления домом.

Схема ЖСК возникла еще во времена советской власти. В 1959 году после 20-летнего перерыва Постановлением Совмина РСФСР она была разрешена вновь.

Тогда служащие и рабочие объединялись по месту работы в ЖСК индивидуальных застройщиков с последующим правом покупки квартир в частную собственность. Также активно применялся «горьковский метод» («самстрой», изобретенный в Горьком, современном Нижнем Новгороде), при котором в строительстве принимали непосредственное участие сами участники кооператива для ускорения и удешевления процесса.

Примечательно, что возведенные посредством ЖСК дома признавались качественнее недвижимости, построенной государством, поскольку проект стройки и место для нового объекта определялись администрацией предприятия, на базе которого организовывалось ЖСК. Конечно, руководители зачастую тоже входили в число участников кооператива, поэтому прикладывали максимум усилий для возведения хорошего жилья.

До распада СССР система ЖСК практически не менялась. А бум строительства по этой схеме пришелся на 80-е годы. Интересно, что и по сей день во многих построенных тогда домах действует ЖСК как форма управления.

В то время выявилась острая необходимость регулирования кооперативов со стороны государства. Это нашло свое отражение в 5 главе Жилищного кодекса РСФСР от 1983 года (о деятельности ЖСК), а также в принятии Закона 1988 года «О кооперации в СССР».

После прекращения существования СССР в 4 главе Гражданского кодекса РФ о юридических лицах было отведено место ЖСК (статья 116).

Свой нынешний вид правовое регулирование деятельности ЖСК получило в 2004 году с принятием Жилищного кодекса РФ.

Современные ЖСК имеют ряд важных отличий от подобных советских организаций.

В первую очередь необходимо отметить, что принципиально изменилась сама система финансирования таких проектов. Раньше денежные средства на строительство выделялись государством в виде кредита, который участники ЖСК выплачивали примерно в течение 15 лет уже после окончания сооружения дома.

Теперь средства, необходимые для возведения недвижимости, собирают в процессе проведения работ. Иначе говоря, застройка производится на уже имеющиеся деньги пайщиков. Также для этих целей кооператив может брать коммерческие кредиты. Можно сказать, что вступление в ЖСК сегодня — это способ оформления 100% денежного взноса покупателя для последующего получения готовой квартиры.

Другим значительным отличием является то, что в советских кооперативах могли состоять только служащие предприятия, на базе которого создавался ЖСК. Сегодня подобные организации могут включать неограниченное число участников, которыми в праве стать любые физические и юридические лица, и граждане других государств.

Советский кооператив подразумевал строительство определенного (конкретного) дома, причем без предварительного распределения квартир между участниками. Решение о том, кому какая квартира достанется, принималось уже по завершению строительства по итогам жеребьевки.

В наши дни ЖСК имеет расширенные функции: он может подразумевать не только строительство конкретного нового дома, но также покупку квартир участниками объединения в других новостройках и даже приобретение ими по договору купли-продажи вторичного жилья. Квартиры при этом распределяются заранее.

Но для управления домом ЖСК все еще используются.

Примечательно, что большинство застройщиков используют ЖСК для строительства отдельных домов, остальную недвижимость при этом реализовывая по договорам долевого участия. В Подмосковье схемы с ЖСК применяются не только для сооружения многоквартирных домов, но и для строительства коттеджных поселков, таунхаусов.

Одним из наиважнейших преимуществ приобретения недвижимости в новостройках по системе ЖСК является, как правило, более низкая стоимость квартиры.

На самом деле цены на квадратный метр в новостройках могут существенно отличаться, даже если здания имеют одинаковый уровень комфорта, поскольку зависят от многих факторов. К ним относятся: территориальное расположение дома, его транспортная доступность, благоустройство прилегающей территории, деловая репутация застройщика и прочее.

Но реализация недвижимости посредством договоров об участии в долевом строительстве является наименее рискованной, поэтому и стоимость таких квартир обычно выше.

В схемах ЖСК часто применяется уступка пая, что является аналогом уступки прав на квартиру. Так технически можно получить прибыль от роста цен на недвижимость, вступив в кооператив и перепродав затем квартиру. Также можно оформить права собственности на квартиру в уже возведенном ЖСК здании, и потом реализовать ее по договору купли-продажи.

Успех подобных манипуляций зависит от колебаний цен на рынке недвижимости, которые покупателю желательно изучить перед тем, как вкладывать деньги. Также прежде стоит обратиться за консультацией к квалифицированному специалисту.

Риски при покупке жилья по схеме ЖСК

Покупка квартиры по схеме ЖСК сегодня сопряжена с множеством рисков, поскольку правовая защита участников ЖСК при наступлении таких ситуаций, как долгострой или некачественное строительство, практически не регулируется государством.

Так, согласно статье 124 Жилищного кодекса, при вступлении в ЖСК основанием для приобретения квартиры является само членство в кооперативе. А правовые условия такого участия определяются только Договором о вступлении в ЖСК и его Уставом, содержание которых законодательстве отражены лишь общих чертах.

Более того, как правило, при вступлении нового участника в кооператив, Устав ЖСК уже разработан и принят, а Договор о вступлении не подлежит изменениям, поскольку является вариацией договора о присоединении, т. е. его можно подписать исключительно в предложенной редакции.

В плане безопасности другие формы договоров о совместном строительстве (ДДУ, предварительные договоры) гарантируют гораздо большую уверенность, поскольку регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» и ФЗ «О защите прав потребителей».

Условия ДДУ точно регламентированы в ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», что является защитой покупателя и предполагает ответственность застройщика при наступлении рисков.

Статья 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» делает недействительным любой пункт договора, если он противоречит этому закону. Даже если согласно ДДУ ответственность застройщика крайне мала или вообще отсутствует, покупатель вправе ссылаться на статьи Закона о выплате неустойки за просрочку сдачи жилья и об ответственности за некачественное строительство.

Участники ЖСК таких прав не имеют, поскольку отношения между ними и кооперативом строятся на основе добровольного объединения. Так участники могут основывать свои требования лишь на Уставе и Договоре о вступлении.

Это подтверждается в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

Кроме того, участников кооператива могут обязать вносить дополнительные взносы в случае финансовой несостоятельности проекта. Это обусловлено статьей 16 ГК РФ.

Так можно заключить, что юридические риски строительной компании в схеме ЖСК существенно меньше, чем риски участника кооператива, и обращаться в суд с договором об участии в долевом строительстве несоизмеримо проще и выгоднее для покупателя, чем с договором о вступлении в ЖСК.

Нужно сказать, что вся власть в ЖСК принадлежит правлению кооперативом, которое юридически связано с застройщиком. В связи с этим при возникновении проблем покупателю чаще всего весьма сложно добиться их решения внутри ЖСК.

Покупатель может обратиться в суд. Но суды буквально трактуют положения Устава ЖСК и условия договора о вступлении в ЖСК, которые, как правило, работают в пользу застройщика, а не покупателя.

Поэтому в случае долгостроя или некачественного строительства покупателю ничего не остается, как только выйти из ЖСК, вернув заплаченные денежные средства за вычетом штрафов и членских взносов.

Условия наложения штрафов за выход из ЖСК и их размеры оговариваются в договоре о вступлении в ЖСК и в его Уставе. Даже если участник кооператива вынужден выйти из организации по вине застройщика, из-за неимения статуса потребителя, в суде он не может полностью оспорить эти штрафы. Единственное, что можно попытаться сделать — снизить их размер, доказав вину строительной компании.

Однако несмотря на все эти явные минусы для покупателей, из-за того, что схема ЖСК признается вполне законной, она довольно часто практикуется.

Безусловно, многие люди уже понимают все возможные риски, связанные с вступлением в ЖСК, поэтому для привлечения участников застройщики используют дополнительные преимущества такой недвижимости: например, низкие цены на квартиры, высокую привлекательность и оригинальность архитектурных решений, развитую инфраструктуру на прилегающих территориях (спортивные площадки, детские сады, парки, магазины), свою деловую репутацию и т.д.

Минимизация рисков при вступлении в ЖСК

Приняв решение о покупке недвижимости по схеме ЖСК, необходимо попытаться минимизировать возможные риски в самом начале — на этапе подписания договора о вступлении в кооператив.

Во-первых, покупателю необходимо детально выяснить, с каким фактическим застройщиком он имеет дело и важнейшие данные этой компании — кто является ее владельцем и учредителем.

Затем следует узнать есть ли у застройщика крупные финансовые партнеры (финансовые корпорации, банки, иностранные инвесторы), сколько проектов компания реализовала и какие на них имеются отзывы, найти информацию о руководстве ЖСК и его финансовых партнерах.

Рекомендуется обратить внимание на то, предоставляют ли банки ипотеку на приобретение этой недвижимости. Этот показатель является довольно значимым, поскольку банки — заинтересованные лица, и при возникновении каких-либо проблем именно им приходится иметь дело с ЖСК. Так банк, профессионально занимающийся кредитованием в сфере недвижимости, с малой вероятностью будет предоставлять ипотеку под заведомо проблемный объект.

Во-вторых, все же можно попробовать включить в договор о вступлении ЖСК дополнение об ответственности ЖСК в случаях низкого качества строительства и просрочки сдачи дома, а также исключить из него штрафы за выход из кооператива.

При этом в договоре обязательно должны присутствовать следующие пункты (их перечень шире, чем зафиксированный в законодательстве):

Условия выхода участника из ЖСК;

Порядок и размер выплаты платежей ЖСК;

Гарантийный срок на покупаемую недвижимость;

Ясно определенный объект недвижимости, на который имеет право покупатель согласно проектной документации;

Требования к качеству возводимой недвижимости и ответственность ЖСК за их нарушение;

Сроки строительства и ответственность ЖСК за их нарушение.

Если сроки строительства затягиваются, покупатель имеет право запросить у правления ЖСК полную и достоверную информацию о ходе стройки. При этом необходимо отправлять запрос в письменном виде, максимально четко сформулировав в нем вопросы и передав его Председателю ЖСК на подпись или направив его ценным письмом с уведомлением о доставке и описью вложения.

Поскольку права участников ЖСК на недвижимость не регистрируются в Росреестре, значительно повышается риск «двойной продажи» квартиры.

В случае «двойной продажи» покупателю необходимо немедленно официально уведомить об этом руководство ЖСК, затем подать заявление о мошенничестве, которое связано с двойными продажами квартир, в соответствии со статьей 159 Уголовного кодекса РФ, в правоохранительные органы.
В это же время следует подать исковое заявление в суд с целю признания недействительным повторный договор вступления в ЖСК, а также наложить арест на права на недвижимость (чтобы их не перепродали).

Безусловно, при возникновении любых сложностей, прежде всего, покупателю необходимо обратиться к квалифицированному юристу. Дело в том, что правильно оформить досудебную стадию спора самостоятельно довольно сложно, а от этого во многом зависит решение суда в пользу истца.

Дата публикации 24 июня 2014

Сокращённо такое объединение именуется ЖСК.

Такое объединение представляет собой совокупность лиц, или функционирование между собой организаций, главной целью которых является построение недвижимости, распределение между гражданами жилья, а затем и управление постройкой.

На начальных этапах своего функционирования ЖСК контролирует строительство недвижимости. Сами члены ЖСК могут принимать непосредственное участие в постройке, вплоть до проведения строительных работ или согласования планов с администрацией.
После того, как недвижимость была построена и сдана, ЖСК преображается из строительной компании в управляющую. Теперь на плечах членов этого объединения лежит обязанность по содержанию такого дома, тем самым отодвигая как можно дальше время, когда жилье будет признано ветхим.

Таким образом, несмотря на то, что ЖСК считается достаточно просто организованной системой, оно может выгодно трансформироваться из строительной компании в управляющую, тем самым оберегая жильцов от поиска посредников и исполнителей каких-либо важных работ в виде управляющих организаций.

Многие граждане хотят объединиться в ЖСК, однако их волнует вопрос о том, в какой форме они будут взаимодействовать друг с другом. Стоит ли оформлять такую организацию в качестве ИП, или же юридического лица? На самом деле, ЖСК является юридическим лицом, так как имеет учредителей, группу инициативных лиц, а также другие органы управления.

Действуют данные организации в соответствии с принятыми учредительными документами и уставом, который составляется совместно всеми членами ЖСК. Поэтому, если вы планируете в ближайшем будущем создать свое ЖСК, то будьте готовы к тому, что вам придется проходить все этапы регистрации юридического лица.

Правовое положение жилищно-строительных кооперативов

Законодательство Российской Федерации подробно регулирует и освещает вопросы, связанные с функционированием и существованием жилищно-строительного кооператива. Поэтому, прежде чем самостоятельно приступать к созданию такой организации, стоит уделить длительное время изучению законодательства.

Организационно-правовая форма

Темой для обсуждения является вопрос, как именно организуется ЖСК. Какую организационно-правовую форму имеет это объединение? Как мы уже сказали в пункте выше, ЖСК – это объединение, которое должно быть зарегистрировано в форме юридического лица. К сожалению, иные организационно-правовые формы, такие как, ИП и так далее не могут быть приемлемыми.

Законодательная база

В пункте, который был изложен несколько выше, мы обсуждали нормативно-правовые акты, которые рассказывают о понятии жилищно-строительного кооператива.

Если вы хотите сотрудничать с ЖСК, или же самостоятельно его организовать, вам надо знать о понятии кооператива. Вам важно также владеть информацией о том, как он функционирует, а также изучить нормы, которые освещают и другие моменты в этом вопросе.

Итак, вопрос функционирования ЖСК в РФ освящен в жилищном кодексе, что весьма логично.

В статье 110 , как мы уже говорили, рассказывается о понятии ЖСК.
123 статья говорит об особенностях организации такой компании, а также о ее деятельности. Обязательно ознакомьтесь с этой статьей.
Вся глава 11 Жилищного Кодекса , в общем и целом, посвящена жилищным кооперативам. Поэтому, тщательно изучив эту статью, вы почерпнете множество полезной информации.
Обратите внимание на Федеральный закон от 30 декабря 2004 года. Данный закон имеет номер 215 . Данный Федеральный закон рассказывает о жилищных накопительных кооперативах, однако некоторые нормы данного акта могут подходить для функционирования обычного жилищного строительного кооператива.

Какие виды существуют?

Вполне логично, что в зависимости от потребностей граждан, существуют разные виды жилищно-строительных кооперативов.

На сегодняшний день широко известны такие два вида как жилищно-строительный и жилищный накопительный кооператив. Несмотря на то, что оба этих вида являются объединениями лиц, суть и цели их работы несколько различны.

Как мы уже говорили, под жилищно-строительным понимают такое объединение, которое относится к числу потребительских кооперативов. Основная цель такого функционирования граждан внутри организации – это обеспечение жилыми площадями всех членов, входящих в состав самого кооператива.

После того, как все члены кооператива стали полноправными собственниками недвижимости, такая организация преобразовывается в управляющую компанию, и начинает осуществлять действия по доверительному содержанию и управлению недвижимостью.

Жилищный накопительный кооператив – это такое объединение граждан, которое допускает получение несколько площадей недвижимости по выбору, при этом, собственники занимаются не строительством, а сбором средств на получение такой недвижимости.

Проанализировав, в чём заключается деятельность того или иного кооператива, вы можете сделать для себя вывод о том, в каком именно из них вам будет приятнее и удобнее всего участвовать. Трудно однозначно сказать что лучше, все зависит от каждой конкретной ситуации.

Отличие от других форм управления МКД

Чем же ЖСК отличается от других форм управления многоквартирным домом? Каковы основные отличительные признаки?

На самом деле, отличий существует масса.

Основное из них состоит в том, что другие организации в форме товарищества собственников жилья, управляющие компании, а также других организаций получают уже построенный дом, и должны содержать его должным образом.

Иногда, управляющие компании получают новостройку не в самом хорошем состоянии.

А всё потому, что фирма застройщик заинтересована только в сдаче дома, но ни в коем случае не в его содержании.

В этом плане ЖСК несколько выгоднее. Собственники контролируют процессы строительства, а затем и управляют недвижимостью. Это значит, что застройщик, который с самого начала будет находиться под контролем, сделает всё так, что ЖСК в форме управляющей компании не придется что-то переделывать и доделывать.

Также, члены жилищно-строительного кооператива самостоятельно осуществляют сбор средств по квитанции на содержание недвижимости, осуществляют наем работников, проводят капитальный ремонт и плановый.

В других же управляющих организациях подобные действия осуществляют либо приглашённые руководители, либо выбранные члены правления.

От жилищных кооперативов

Основное отличие жилищного кооператива (ЖК) от жилищно-строительного (ЖСК) состоит в том, что жилищный кооператив это объединение граждан, которое заинтересованно в содержании дома.

В жилищно-строительном кооперативе лица заинтересованы не только в содержании, но и в строительстве.

Изначально лица самостоятельно разрабатывают план постройки, приглашают работников, занимаются закупкой материалов, согласуют строительство в администрации. Таким образом, можно сказать, что члены ЖСК проделывают большую работу, которая в последствии становится основанием для содержания жилья.

От ТСЖ

Многие сравнивают жилищно-строительный кооператив и ТСЖ. И в том, и в другом случае управление домом осуществляют собственники жилья, а точнее инициативная их часть. Однако что же выбрать?

На самом деле, на этот вопрос достаточно легко ответить. Если жильцы имеют целью сначала возвести недвижимость, а уже потом управлять ей, то вам необходимо выбрать ЖСК. Такая форма подразумевает сначала строительство в качестве первого этапа, а затем управление и содержание дома. Если вы уже имеете виды на какую-либо постройку, и стали собственниками и площадей, то вы можете организовать ТСЖ.

От ДДУ

Аббревиатура ДДУ встречается достаточно редко. А всё потому, что такая форма подразумевает собой договор долевого участия.

На самом деле, такое соглашение подразумевает под собой договор, который составляется между застройщиком и дольщиком. В соответствии с этим актом вы совместно с другими дольщиками приобретаете недвижимость у строительной компании.

Далее вы можете самостоятельно распоряжаться данной недвижимостью и управлять ею самостоятельно, или доверить управление другой компании. Однако, ДДУ серьезно отличается от ЖСК. Всё дело в том, что при договоре долевого участия собственники выкупают недвижимость у застройщика.

При такой форме, как жилищно-строительный кооператив собственники строят недвижимость с самого начала, а значит, самостоятельно возводят недвижимость с нуля, без фирмы застройщика.

Также, при жилищно-строительном кооперативе распоряжаются имуществом и его содержанием только члены объединения. При договоре долевого участия содержание может быть доверено другим организациям.

Заключение

Надеемся, что из этой статьи вы почерпнули необходимую для себя информацию о том, как действует, функционирует, а также осуществляет свою деятельность ЖСК. Если вы в ближайшем будущем планируется создать такую компанию, то теперь вы наверняка можете рассчитывать свои силы, и предполагать, с чем вам придется столкнуться.

Все чаще люди ищут малейшую возможность получить заветную квартиру в свое владение. Многие пробуют идти путем банковских сделок, ипотек, кредитования, но часто обжигаются на неподъемных для семьи процентах. Ищут такой способ, который бы позволял реально выплачивать сумму и претендовать на жилье.

Добровольно объединяются в кооперативы, с целью приобретения или строительства жилья всем участникам. Жилищный кооператив это – объединение людей (граждан РФ) или юридических лиц с целью обеспечения, на основах членства в кооперативе, жильем всех вступивших, что позволяет управлять всеми жилищными постройками разного характера. Все члены кооператива вносят членские взносы, с помощью которых осуществляется приобретение, переустройство и поддержании жилища после приобретения.

Права и обязательства

При создании и распределении обязательств в жилищного кооператива руководствуются ст. 111 и 112 Жилищного кодекса РФ, общими положениями Гражданского кодекса РФ о юридических лицах. Таким образом, создать жилищный кооператив могут граждане численностью от 5 человек, а общее число членов жилищного кооператива не должно быть равно или меньше всем жилым помещениям кооперативного дома.

Вынесенное на голосование решение, в котором будет рассматриваться вопрос о создании такого жилищного кооператива, его учредители и члены кооператива должны принять единогласно, и только тогда кооператив считается созданным. Полного описания всех тонкостей организации структуры собрания о создании жилищного кооператива в законах РФ не существует. Это решение закрепляется протоколом, где задокументировано раздел о принятии уставного документа сообщества.

Виды

Различают несколько видов жилищного кооператива или других специальных потребительских объединений:

потребительское объединение для управления домом (многоквартирным);

Жилищно-строительный кооператив имеет долгую историю длиной в 100 лет. Долгие годы его то отменяли, то разрешали и вот он снова в действии. Этот вид объединения отличается от предыдущего вида немногим: группирование людей на добровольных засадах, созданное с целью строительства кооперативного дома, с последующим проживанием членов жилищного кооператива.

В договоре, составленном учредителями ЖСК, прописан срок возведения дома и стоимость жилья, в любой момент общим собранием может быть изменен любой пункт, но никто из членов объединения не платит непомерные проценты в десятикратном размере.

Из положительных моментов:

минимум необходимых документов;
нет нужды в поручителях и гарантиях;
выплачивать нужно будет сумму по льготной годовой ставке в 0,5%.

Жилищно-накопительный кооператив немного схож с формой жилищно-строительного кооператива, но имеет свои особенности. Жилищный кооператив предполагает накопление средств на приобретение жилья своим членам, и делается это путем паевых взносов. Но осуществляется строительство или покупка жилья в разных многоквартирных домах, а не в конкретно одном, кооперативном.

Документация

Жилищный кооператив должен быть государственно зарегистрированным органом. Для этого в налоговую организацию той местности, где пребывает орган правления ЖК необходимо предъявить такие документы:

заявление о государственной регистрации с подписями;
протокол создания ЖК;
утвержденный устав;
документ о юридическом адресе;
квитанция оплаты за регистрацию.

В уставном документе жилищного комитета должна отображаться информация о названии жилищного кооператива, территориальном нахождении, порядке входа в кооператив и выхода из него, системе выплат при выходе из ЖК, количестве и размере взносов (вступительных, паевых) и многое другое.

После занесения записи в Единый реестр, жилищный кооператив считается созданным. Далее кооператив получает по почте документ о присвоении кодов, производится учет во внебюджетных фондах и открытие расчетного счета.

Зарегистрированный ЖСК и его уставной документ стает главным документом во всех отношениях внутри кооператива между членами жилищно-строительного кооператива.

Состав правительства кооператива состоит из: председателя, главного бухгалтера, ревизоров.

Собрание жилищного кооператива считается правомочным, при половине присутствующих от общего количества членов ЖК. А принятие решения может быть при четвертой части проголосовавших членов за него, присутствующей правомочной половины кооператива.

Все решения жилищно-строительного кооператива не должны противоречить требованиям ч. 1 ст. 111 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 30.11.2011 №349-ФЗ.

Чтобы стать членом кооператива необходимо подать заявление председателю кооператива о приеме в члены ЖК. Заявление может рассматриваться сроком до месяца, далее выносится вердикт конференции членов кооператива. Новым членом ЖК вносится оплата и после позитивно проголосованного решения, он становится полноправным членом ЖК.

Управлением жилищного кооператива занимаются избранные граждане из членов кооперативов на срок, прописанный в уставе ЖК. Председатель имеет полномочия действовать от имени кооператива, совершать сделки и выполнять решения ЖК.

Государство