Рассматривая вопрос взаимоотношений с поставщиками коммунальных услуг, многие упускают из виду, может ли управляющая компания по своей инициативе отказаться от управления домом. Между тем, заключенный с такой организацией договор вполне может расторгаться по инициативе любой из сторон. Рассмотрим, в каких случаях это происходит, и как быть владельцам квартир в МКД после расторжения договора управления.

Как выбрать способ организации управления домом

Действующим законодательством право самостоятельного выбора способа управления домом передано собственникам квартир и других помещений в нем. Точнее, их общему собранию. Именно этот орган может решить, кто и на каких условиях будет выполнять все необходимые работы по содержанию самого дома и прилегающей к нему дворовой территории в нормальном состоянии, выполнять капитальный ремонт. Существует несколько способов организации управления МКД:

Непосредственно самими владельцами помещений сообща. Однако воспользоваться таким методом имеют возможность только жители домов, число квартир в которых не превышает 30.
Через созданную некоммерческую организацию - ТСЖ, а точнее, ТСН. В нее входят выбранные из числа владельцев недвижимости в том же комплексе члены органов управления.
Путем заключения соглашения с лицензированной компанией, управляющей домами на профессиональной основе.

Решение о предстоящем заключении подобного договора принимается общим собранием, участие в котором принимают все собственники. Условия сделки обсуждаются до собрания, с ними должны иметь возможность ознакомиться все владельцы квартир и коммерческих помещений дома. Для одобрения принятого решения о передаче управления многоквартирным домом УК потребуется более половины голосов собственников.

Договор подписывает руководитель управляющей компании, выступающей с одной стороны, и всеми владельцами квартир – с другой. Однако Жилищный кодекс допускает, что в качестве подписывающей соглашение стороны могут выступать только те владельцы квартир, на чью долю приходится более половины всех голосов общего собрания.

На каких основаниях договор расторгается одной стороной

Гражданским законодательством односторонний отказ от исполнения обязательств по сделке допускается только в случае серьезных недочетов со стороны второго контрагента. Так, жильцы имеют право от услуг управляющей компании отказаться, если она не выполняет предусмотренных договором управления работ полностью или частично. Необоснованное завышение платежей за потребляемые коммунальные ресурсы и работы по обеспечению надлежащего состояния дома также могут стать поводом для поднятия вопроса о замене организации для управления многоквартирным домом.

Читайте также Способы заставить управляющую компанию осуществить ремонт подъезда

Но ровно так же и УК вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, если нарушения его условий происходят со стороны собственников квартир. Но это возможно в случаях:

условие об такой возможности прямо прописано в договоре;
прекращение управления многоквартирным домом происходит по согласию обеих сторон;
решение о прекращении договора вынес суд по инициативе управляющей компании.

Основанием для подобного судебного акта будут положения ст. 450 ГК РФ, где приведены два необходимых условия:

вторая сторона отказывается от исполнения своей части сделки;
такой отказ наносит истцу убытки.

В ситуации с отказом управляющей компании от управления многоквартирным домом речь чаще всего идет об отказе владельцев квартир платить за коммунальные ресурсы и предоставляемые УК другие услуги. При этом компания постоянно терпит убытки, так как не получает предусмотренное подписанным договором вознаграждение, а заодно портит отношения с поставщиками коммунальных услуг и подрядными организациями, накапливая долги. Помимо финансовых потерь, это наносит ущерб репутации компании.

Из прочих оснований стоит указать такие действия жильцов, как:

препятствование работникам УК выполнять работы по содержанию общего имущества и его сохранению;
некорректное поведение по отношению к сотрудникам УК;
требование выполнения работ или оказания услуг, не предусмотренных договором управления.

Если хотя бы одно из перечисленных обстоятельств имело место, то ответ на вопрос, может ли управляющая компания в одностороннем порядке отказываться от обслуживания столь проблемного дома, будет положительным. Собственникам квартир стоит помнить об этом.

Как действовать управляющей компании

Для того чтобы у собственников квартир не возникло повода судиться с управляющей компанией, в одностороннем порядке расторгающей договор, потребуется соблюсти ряд формальностей. Порядок необходимых действий будет следующим:

Подготовить документ, раскрывающий причины, по которым УК отказывается от дома. Они должны полностью отвечать положениям гражданского законодательства и быть достаточно вескими.
Подвести финансовые итоги деятельности и составить всю необходимую отчетную документацию. Это, с одной стороны, продемонстрирует добросовестность управляющей компании, а с другой - даст собственникам и новой УК представление об основных направлениях будущей работы.
Заблаговременно поставить в известность жильцов о том, что договор с ними расторгается и причинах этого. Минимальный срок оповещения составляет один месяц. Этого достаточно, чтобы созвать общее собрание и выбрать другую управляющую компанию или иной способ организации обслуживания дома.
Известить о своем решении госорганы, а именно, Жилищную инспекцию и местную администрацию. В переданных в эти инстанции документах должна быть приведена причина принятого решения.
Вплоть до назначенной в извещении даты выполнять свои обязанности по договору в оговоренном объеме. Прекращение оказания услуг возможно не ранее указанного самой же компанией срока.

При заключении договора с УК собственникам необходимо думать не только о своих благах, но и об интересах и требованиях самой компании. На сегодняшний день вознаграждение многих управляющих организаций за управление и содержание домов достаточно не большое, а иногда ниже прожиточного минимума. Это связано с тем, что жители не вносят оплату за предоставляемые услуги по каким-то причинам.

На деятельность управляющей компании долги собственников влияют неблагоприятно. При этом она может как испортить отношения с поставщиками ресурсов, так и расторгнуть контракт с жильцами многоквартирного дома (МКД). В судебной практике нередко встречаются дела, связанные с отказом УК от обслуживания МКД. Некоторые из дел рассматриваются, другие, напротив, остаются без рассмотрения. Давайте разбираться — имеет ли право УК отказаться от управления домом и что в этом случае делать жильцам?

Право на защиту своих интересов есть не только у собственников МКД, но и у управляющих организаций, которые хотят также получать выгоду от сотрудничества с собственниками.

Так может ли УК отказаться от обслуживания и расторгнуть договор в одностороннем порядке? Основания для отказа в сотрудничестве строго регламентирует и . Согласно второму законодательному акту расторжение договорных отношений возможно лишь при согласии обеих сторон.

Также ряд определённых действий может стать причиной разрыва отношений, а именно:

В случае если одна из сторон не выполняет условия, оговоренные в соглашении. Из-за чего, впоследствии, другая сторона несёт значительные убытки.
Существенные изменения в условиях, которые напрямую противоречат тем, что прописаны в соглашении.
Расторжение договора управления по инициативе организации с имеющимися серьёзными и существенными условиями (статья 162 ЖК РФ).

Однако при этом необходимо согласие собственников. Собирается общее собрание МКД, на котором УК оглашает своё решение, а жильцы должны одобрить (или не одобрить) этот факт.

Как управляющей компании отказаться от управления домом: пошаговая инструкция

Если управляющая организация выражает своё недовольство в сотрудничестве с жильцами МКД и имеет серьёзные основания для этого, то необходимо выполнить определённый алгоритм действий, чтобы не ущемить права собственников и не нарушить при этом законы РФ.

Итак, алгоритм действий:

Подготовка акта управляющей компанией, который должен свидетельствовать о причинах и основаниях разрыва соглашения. При этом причины должны быть серьёзными и не противоречить действующему законодательству.
Подготовка необходимых документов и отчётности
Передача всей отчетности собственникам МКД или их представителям для ознакомления о проведённых работах за последний период.
Оповещение жителей о том, что через 30 дней УК прекратит свою деятельность в отношении их МКД. Желательно это сделать заблаговременно, чтобы собственники смогли подобрать другую УК.
Оповещение жилищной инспекции и органов местного самоуправления. При этом составляются специальные акты, в которых разъясняются все причины принятия такого решения УК.
Произведение всех работ по обслуживанию дома УК продолжается до последнего дня прекращения сотрудничества.

Если собственники МКД не подали иск в судебные органы, то соглашение можно считать расторгнутым.

Подбор основания для расторжения договора

Необходимо тщательным образом изучить все основания, если управляющая компания изъявила желание расторгнуть сотрудничество. Проверку можно осуществить двумя способами:

Наиболее распространёнными основаниями являются:

Большие долги жителей МКД за коммунальные услуги.
Нарушение договора со стороны собственников.
Некорректное поведение собственников.
Задолженность по оплате за содержание и ремонт дома.
Необоснованные и завышенные требования жильцов к УК, которые не прописаны в соглашении.
Жители дома мешают УК осуществлять свою деятельность.

Документы

При отказе сотрудничать с МКД управляющая компания должна составить множество различных документов. Впоследствии эти документы должны быть переданы в уполномоченные инстанции, а также отправлены жителям дома.

К ним относятся:

Обращения к жителям МКД. Эти бумаги должны содержать все причины и основания для отказа сотрудничать.
Письменное обоснование для местной администрации, в котором будут зафиксированы причины отказа.
Документ, сформированный для жилищной инспекции с прописанными основаниями о прекращении отношений.
Отчёты за последний период проделанной работы УК для предоставления жильцам жилого объекта.
Отчётные документы о последних затратах УК.
Документы о состоянии лицевых счетов собственников МКД.
Документы о состоянии общедомового имущества на момент расторжения соглашения.
Акты проведённых собраний, документы, свидетельствующие избрание УК, соглашения о сотрудничестве с поставщиками и подрядчиками.

Что будут делать жильцы после расторжения договора?

Как только УК проинформировала жителей о своём намерении отказаться от управления, собственники должны приступить к поиску другой подходящей организации. При этом необходимо оповестить органы жилищной инспекции, ОМС и СМИ.

Целью оповещения является проведение общего собрания, на котором будут решаться вопросы о выборе новой УК. На общем совете представители разных управляющих компаний могут предлагать свои кандидатуры.

При этом каждая заявка должна перенаправляться в ОМС, а также представителю собственников . Каждый кандидат должен грамотно проинформировать жителей о направлении своей деятельности и видах оказания услуг.

Важно: на совете жильцов должно присутствовать более 50% населения МКД. Именно они должны будут проголосовать и выбрать наиболее подходящую кандидатуру.

Если на совет явилось менее 50%, он автоматически переносится на другую дату. Если ни один из кандидатов УК не набирает по итогу голосования более половины (50%) голосов, то собрание также переносится на другой день. Если кандидат одобрен, далее идёт обсуждение всех нюансов и основных моментов, а после чего подписывается соглашение. Предыдущая управляющая организация должна передать полный пакет документов вновь избранной компании.

При этом передаётся отчётность по затратам и остатку средств на счетах собственников . После подписания соглашения о сотрудничестве копия остаётся у владельца, а оригинал остаётся в офисе действующей УК.

Подводя итоги, можно отметить, что неуважительное и пренебрежительное отношение к управляющей компании может привести к расторжению договора. Поэтому лучше быть бдительными и действовать исключительно на основании заключённого соглашения с УК.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ у собственников квартир имеется право выбора управляющей компании.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Если жильцы недовольны качеством оказываемых услуг, то они могут отказаться от управляющей организации и .

Но в данном вопросе не все так однозначно. Существует определенный порядок и правила, нарушать которые нельзя.

Основания

Чтобы отказаться от услуг какой-либо управляющей компании, не нужно специальных оснований, достаточно недовольства качеством работы.

В том случае, когда ситуацией недовольно сразу несколько жильцов, процедура замены не представляет сложностей.

Кто имеет право?

Процедура отказа от управляющей компании регламентируется .

Отказаться от предоставления услуг может только владелец квартиры, то есть, если жилье приватизировано.

Если квартира не приватизирована, то решение будет принимать муниципалитет – в данном случае именно он считается владельцем объекта недвижимости. Но это не означает, что наниматель жилья не имеет право голоса.

Законодательство

Статья 162 пункт 8.1 Жилищного кодекса РФ регламентирует процедуру выхода из управляющей компании.

Согласно данному нормативно-правовому акту собственники жилья могут самостоятельно выбрать УК и отказаться от услуг уже имеющейся. При этом отсутствуют какие-либо штрафы, данная процедура проводится довольно быстро и не требует затрат.

Как отказаться от управляющей компании?

Важный момент – необходимо принять решение об отказе от услуг управляющей компании до момента окончания договора с организацией.

Если с этим опоздать, то договор будет пролонгирован еще сроком на 1 месяц и тогда уже придется ждать сроков окончания – то есть процедура затянется еще минимум на 1 год.

Нужно для начала провести собрание. Необходимо, чтобы каждый из жильцов был оповещен в письменном виде. Выбирается инициативная группа жильцов, которая направляет заявление о смене УК и протоколы собрания.

При этом не столь важно куда именно переходит дом, вполне допустимо – . Только после данной процедуры отказ от УК будет оформлен на законных основаниях.

Можно ли одному собственнику (одной квартире)

Отказаться от услуг, предоставляемых управляющей компанией возможно.

Один собственник тоже может отказаться от ненужных услуг.

В таком случае придется сразу искать замену и сам процесс довольно длительный и утомительный, поскольку требуется собрать некоторые документы.

Перейти в другую

Переход в другую управляющую компанию довольно прост. Для этого также должно быть организовано собрание, на котором жильцы решат – нужна ли смена УК и какую именно выбрать.

Для этого составляется протокол. Главное в данном вопросе договориться и выбрать наиболее приемлемый для себя вариант. Чтобы не нарваться на мошенников, рекомендуется изучить отзывы о заявленной УК.

Создать ТСЖ

Можно . Но на пути к этому существуют некоторые сложности, например, большое количество документов и бумаг, и их все нужно правильно заполнить.

Но иногда местный муниципалитет подготавливает все нужные документы самостоятельно, необходимо лишь указать информацию, которая относится именно к дому заявителя.

Чтобы ТСЖ было создано, нужно:

открыть отдельный лицевой счет;
провести собрание.

Затем по результатам будет принято решение. Важно, чтобы за создание товарищества собственников жилья проголосовало как можно больше людей.

Пошаговая инструкция

Можно ли отказаться от управления компанией?

Да, для этого необходимо:

собрать жильцов;
проголосовать;
если решение принято большим количеством людей, то потребуется отказаться от предоставляемых услуг.

Общее собрание жильцов

Если один из собственников крайне недоволен , то он должен выступить в качестве инициатора в данном вопросе.

Необходимо собрать жильцов и по результатам будет вынесено решение – какую компанию следует выбрать.

В том случае, когда в доме есть квартиры социального найма, следует пригласить представителя администрации.

Нужно максимально постараться сделать так, чтобы чиновник поверил правоте инициатора. По сигналу будет проведена проверка. Следует отметить, что по результатам работы составляются определенные акты.

Важно также определить – какие квартиры приватизированы, а какие – нет. Для этого проводится опрос. А также данную информацию допустимо получить в местном муниципалитете.

Затем нужно собраться и обсудить проблему. На общем собрание владельцев объектов недвижимости затрагиваются вопросы, касающиеся смены управляющей компании.

Если выбор осуществлен, то нужно обратиться к врачу. В любом случае, следует объяснить, почему именно эта компания.

Если сбор не получился, то следует напечатать свое предложение и отослать по всем квартирам. Жильцы таким образом проголосуют заочно. Но следует отметить, что решение будет приниматься исходя из занимаемой площади. То есть – 5 человек на 20 квадратах влияют на конечный итог голосования меньше, чем 1 на 50.

В любом случае решение оформляется в письменном виде и подлежит обязательному заверению печатью. Чтобы оно считалось законным, проголосовать должно за 1 вариант не менее 1000 человек.

Выбор способа управления

На очном собрании владельцев помещений принимается решение не только отказаться от услуг действующей ук, но и найти новую. Подобрать управляющую компанию можно на самом собрании.

Обычно выделяют 3 варианта:

поиск новой УК;
создание товарищества;
создание непосредственного управления.

Только в первом случае не требуются какие-либо затраты.

В случае создания ТСЖ и непосредственного правления придется на протяжение длительного времени побегать с различными бумажками по инстанциям.

Непосредственное правление довольно удобно, при нем заключаются прямые договора на поставку коммунальных услуг.

Огромное преимущество имеет данная форма правления – не требуется оплачивать содержание УК или ТСЖ. Но тем не менее, при выборе разных вариантов, у жильцов наблюдаются некоторые проблемы – они не всегда могут договориться между собой и выбрать нужный вариант.

Многие граждане часто жалуются на то, что обслуживающие и ресурсоснабжающие организации нередко отказывают в помощи при устранении аварийных ситуаций в их квартире на основании того, что у граждан имеются неоплаченные коммунальные счета.

Вот только один пример из реальной жизни: в старой «хрущевке» по договору социального найма проживают пожилая женщина с дочерью и двумя внучками. По оплате коммунальных услуг у них, как, впрочем, и у многих других россиян (вполне, кстати, ранее платежеспособных), за последние два года накопился довольно весомый долг. И вот у них в один прекрасный день неожиданно замыкает электропроводку (которая была проложена еще в прошлом веке при строительстве дома). До пожара, слава богу, не дошло, но прихожая и санузел остались обесточенными. Ответственная квартиросъемщица, естественно, первым делом звонит диспетчеру управляющей компании с просьбой о помощи. Представитель же УК ей в ответ заявляет, что по данному адресу сотрудники выезжать не будут. Во-первых, потому, что по этому адресу имеются неоплаченные жилищно-коммунальные услуги. Во-вторых, это, дескать, вообще не зона ответственности управляющей компании, поскольку имущество не общедомовое, а обслуживание индивидуального осуществляется исключительно на возмездной основе. В аналогичном ключе выдерживают свой ответ и представители ресурсоснабжающей организации, до которых квартиросъемщики дозваниваются следом.

«СП» поинтересовалась у юристов, насколько вообще правомерна такая позиция представителей УК и ресурсоснабжающих организаций с точки зрения действующего законодательства? Или же действительно наличие задолженности по оплате поставок одного или нескольких ресурсов автоматически обрекает должника на «изоляцию»?

Адвокат Олег Сухов считает, что в этом случае следует вспомнить «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», которые были утверждены Правительством РФ постановлением № 354 от 6 мая 2011 года № 354 вообще и пункт 114 в частности.

— Согласно ему, — рассуждает эксперт, — приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг отнюдь не равнозначно расторжению договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг. Соответственно, права и обязанности сторон, включая и управляющую компанию, не могут быть прекращены с того момента, когда жильцам-должникам обрывают поставку того или иного ресурса. В вышеупомянутых «Правилах» присутствует еще пункт 122. Где говорится о том, что приостановление оказания коммунальных услуг не должно приводить к нарушению установленных законом требований пригодности жилого помещения для постоянного проживания.

Кроме того, уточняет он, до сих пор еще никто не отменял и «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», которые были утверждены российским Правительством 28 января 2006 года Постановлением № 47.

— В двенадцатом пункте документа указано, что жилое помещение должно быть оборудовано соответствующими инженерными системами, к которым относятся электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, лифты, вентиляция, отопление и так далее. При этом в пунктах 13 и 14 отмечено, что казанные системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, а также быть размещены и смонтированы в порядке, предусмотренном требованиями безопасности. Соответственно, сотрудники управляющей компании были обязаны принять меры к устранению неисправности.

Что ж, были обязаны, но, тем не менее, не оказали. Интересно, а могут ли граждане должники каким-либо образом заставить коммунальщиков принять соответствующие меры к устранению неисправности, и на основании каких законов или положений это можно сделать? Могут ли пострадавшие искать справедливости, скажем, в суде, выдвинув коммунальщикам претензии за бездеятельность в случае аварии? Насколько велик шанс на успех в этом случае?

Да, подчеркивает Олег Сухов, подразумевается, что жильцы имеют возможность подать против обслуживающей их дом фирмы гражданский иск. Однако шансы на успех в данном случае, на его взгляд, сложно оценить.

— С одной стороны, — рассуждает он, — действия коммунальщиков явно противоречат букве закона. С другой стороны, имеющаяся по делам такого рода судебная практика достаточно бедна: должники активно пытаются добиться снижения размера долга или его аннулирования, однако мало кто из их числа все-таки решается настаивать на принуждении управляющей компании к исполнению прописанных в договоре обязанностей.

Но если человек имеет на что-то вполне законное право, однако не осмеливается настаивать на этом, значит, он чего-то боится? Принимая во внимание тот факт, что многие нормативные акты в сфере жилищно-коммунального хозяйства слишком запутаны, сложны для понимания и нередко противоречат друг другу, можно предположить, что опасаются люди как раз несовершенного законодательства, регулирующего отношения должников с ремонтниками. Какие же «косяки» имеются у действующих законодательных норм и реально ли их как-то избежать? Могут ли представители юридического сообщества предложить какие-то варианты «разруливания» подобных ситуаций, которые стоит принять во внимание законодателям в будущем?

Но как раз-таки закон сам по себе достаточно четко регулирует взаимоотношения должников с представителями ЖКХ, резюмируют эксперты-юристы. Острыми и болезненными возникающие в этом случае конфликты делает тот факт, что обеим сторонам зачастую свойственны как полная правовая безграмотность, так и абсолютный юридический цинизм. И главная проблема, считают многие из них, заключается не в несовершенстве норм закона, а в трех моментах: недостатке правоприменительной практики, незнании действующего законодательства и откровенном пренебрежении его требованиями.

Инф. технологии