Каждый многоквартирный дом должен управляться определенным в Жилищном кодексе РФ способом. Жильцы вправе заниматься организационно-распорядительными, финансовыми мероприятиями самостоятельно либо воспользоваться помощью квалифицированных посредников.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Управлением МКД могут заниматься коммерческие и некоммерческие организации. Если между жильцами существует доверие, и они действуют слаженно, своевременно организовывают собрание, то для управления многоэтажным домом целесообразно выбирать некоммерческую организацию (ТСЖ, кооператив). В других случаях целесообразно заключить договор с коммерческим посредником (УК).
Что это такое?
Жилищное законодательство предусматривает возможность организовать следующими способами:
- непосредственное управление собственниками;
- ТСЖ (ТНТ) и жилищный кооператив;
- управляющая организация.
Принудительный выбор способа управления многоквартирным домом не допускается, за исключением случаев, когда жильцы не выбирают способ управления самостоятельно. Согласно последним поправкам в ЖК РФ предусмотрен переходный период для МКД, срок которого может составлять 1-3 года. За это время жильцы должны скооперироваться и выбрать способ управления, что, прежде всего, будет в их интересах.
Способ управления МКД представляет собой вариант решения организационных, технических, распорядительных, финансовых вопросов, касающихся порядка надлежащей и безопасной эксплуатации многоквартирного дома.
Организация управления необходима для снабжения дома необходимыми , выполнения текущего и , . Управляющие компании, ТСЖ или непосредственно собственники жилья заключают договоры подряда, решают текущие и будущие хозяйственные вопросы, связанные с управлением МКД.
Варианты
Если дом небольшой, то можно заниматься управлением самостоятельно. Для этого придется оформлять доверенность от собственника каждого жилого помещения. Управление требует квалифицированных знаний и умения принимать оперативные решения, особенно когда дом требует ремонта.
При наличии возможности организовать ТСЖ (ТНТ) жильцы создают некоммерческую организацию, которая непосредственно решает вопросы управления МКД. Возглавляет ТСЖ председатель и правление.
На каждый дом можно организовать только одно ТСЖ, если только дома не расположены в пределах одного земельного участка.
Управляющая организация (компания) представляет собой коммерческую организацию, которая может взять на себя полную ответственность за управление МКД, в том числе поставку качественных коммунальных услуг. В таком статусе выступает лицензируемая организация, которая заключает договор с жильцами каждого МКД. Выбор компании осуществляется в конкурсном порядке.
Непосредственное управление
При такой форме управления граждане сами выбирают способ управления и решают вопросы текущего (капитального) ремонта.
Важные решения, которые касаются вопросов обслуживания и ремонта дома, должны решаться на .
Решения, не требующие отлагательства, принимаются советом МКД. Его организация обязательна, когда в доме более 4-х квартир.
В задачу совета входит:
- созыв общего собрания дома;
- контроль работы – подрядных организаций, специалистов узкого профиля: сантехников, электриков и т.д.;
- подготовка отчета о выполненной работе;
- ведение финансовой документации, открытие счета по доверенностям от жильцов.
Председатель совета и его члены наделяются полномочиями собственниками жилья на общем собрании.
Непосредственное управление возможно, когда в доме не больше 30 квартир. Тогда принимать важные решения и подписывать документы вправе сами собственники жилья.
ТСЖ
Товарищество собственников жилья представляют собой некоммерческую организацию. Все важные решения в МКД принимает общее собрание жильцов, во главе с председателем, который также избирается общим голосованием.
Бюджет ТСЖ формируется за счет взносов членов, а также субсидий от государства и муниципального образования. Порядок избрания руководящих органов ТСЖ осуществляется на основании устава организации. Некоммерческая организация организует ремонтные работы, заключает договоры, привлекает к работе подрядчиков.
ТСЖ вправе организовать сбор средств на текущий и капитальный ремонт дома. Его решения обязательные для жильцов дома, если только не оспорены в судебном порядке.
Управляющая компания
Управляющая компания представляет собой коммерческую организацию, которая создается для того, чтобы:
- заниматься управлением МКД;
- обеспечивать его текущие и будущие нужды в плане организации поставки качественных коммунальных услуг, ремонта и содержания общего домового имущества;
- обслуживать придомовую территорию.
Жильцы МКД подписывают с организацией договор, проект которого утверждается на общем собрании.
Договор управления МКД ограничен конкретным сроком. Для жильцов он составляет 1-5 лет. Для застройщика – не меньше 5 месяцев.
Местная администрация может заключить договор с управляющей организацией на срок не больше трех лет, в случае, когда жильцы не определились с формой управления дома. Сменить компанию, при надлежащем выполнении ей своих обязанностей, можно не чаще одного раза в год.
Потребительский кооператив
Потребительский кооператив может быть организован в ЖСК и также управляется председателем. Он представляет собой форму непосредственного управления МКД. Его решения предусматривают для жильцов определенные ограничения.
Правление кооператива устанавливает сумму определенных взносов, которые оплачиваются жильцами на регулярной основе. В кооперативе может быть установлена система голосовании по принципу: «одна квартира – один голос», либо количество голосов пропорционально площади каждой квартиры.
Законодательное регулирование
Порядок выбора способа управления многоквартирным домом регулируется ЖК РФ. Стандарт управления МКД установлен Постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416.
В 2019 году минимальный перечень работ и услуг, необходимый для содержания общего домового имущества, установлен Постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290.
Выбор способа управления многоквартирным домом
Решение о форме управления МКД принимают собственники жилья на общем собрании. Голосование может проводиться в очной и заочной форме. При очном голосовании потребуется совместное присутствие жильцов и их непосредственное голосование.
Заочное голосование проводится только при невозможности организовать аналогичное мероприятие в очной форме. Кворум подсчитывается в зависимости от общего количества голосов, которые есть у всех собственников жилья в МКД.
Голосование собственников
Для расчета кворума необходимо подсчитать общую площадь жилых помещений (100%). Затем проводится расчет, сколько процентов от общего количества голосов составляют голоса пришедших на собрание жильцов. Если таких голосов больше 50%, то кворум для проведения собрания есть и, значит, можно выбрать способ управления. Если кворума нет, то придется проводить заочное голосование.
Очное и заочное
Если собрание проводится в очном порядке, то понадобится зарегистрировать каждого пришедшего: проверить паспорт, правоустанавливающие документы на недвижимость и внести сведения в регистрационные листы. Количество явившихся участников и процент их голосов фиксируется в протоколе.
За решение каждого вопроса должно быть подано не меньше 50% голосов. Если на собрании участвует представитель собственника жилья, то секретарь собрания проверяет подлинник нотариальной доверенности, а ее копию приобщает к .
Если за выбор формы управления подано более 50% голосов, то она утверждается собранием и доводится до сведения всех жильцов в течение 10 дней с момента принятия решения.
Протокол сшивается вместе с бюллетенями и подписывается на последней странице. Подписи должны поставить:
- председатель счетной комиссии;
- секретарь;
- председатель собрания.
На сшиве протокол подписывается председателем и секретарем собрания.
- Ф.И.О. собственника жилья;
- площадь квартиры;
- перечень вопросов.
В бюллетенях также указывается место их сдачи. Решение принимается с учетом большинства голосов. Результаты заочного голосования фиксируются в протоколе, который подшивается вместе с бюллетенями, подписывается председателем и секретарем собрания.
Протокол собрания
Чтобы все коммуникации и другое общее имущество собственников многоквартирного дома функционировали как положено, требуется грамотное управление. Без этого не обойтись, если жильцы хотят поддерживать нормальное состояние здания и его конструкций. Расскажем, как осуществляется выбор способа управления многоквартирным домом.
В соответствии с жилищным законодательством, собственники квартир должны определиться с методом управления домом. Это происходит путем проведения общего собрания с владельцами жилых помещений.
На собрании решается большинство существенных вопросов. Каждый собственник вправе высказывать свое мнение. Все происходящее на собрании жильцов фиксируется в протоколе.
Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:
Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.
Чтобы решения, принимаемые на мероприятии, были полностью легитимными, требуется соблюдать порядок проведения. Наиболее часто решения признаются незаконными по следующим причинам:
- более 50 % владельцев квартир отсутствовало на собрании;
- бланки для голосования не содержат в себе необходимых по закону данных;
- не были соблюдены требования к процессу уведомления собственников о собрании и голосовании;
- повестка дня не соответствует вопросу, поднятому на собрании и поставленному на голосование.
Владельцы жилых помещений должны определиться в течение года. Если собственники не смогут определиться с выбором способа управления, то муниципалитет самостоятельно решит этот вопрос, назначив управляющую компанию на конкурсной основе.
Это объясняется тем, что местная администрация отвечает за безопасность граждан. Кроме того, некоторые помещения в доме могут принадлежать муниципалитету. Поэтому, если жильцы не хотят пустить это дело на самотек, выбрать вариант управления необходимо.
Способы управления многоквартирным домом по ЖК РФ
К способам управления многоквартирным домом относятся:
- , если в здании не более 30 квартир.
- Управление посредством ТСЖ или жилищного кооператива.
- Обслуживание дома управляющей компанией.
Каждый метод управления имеет свои плюсы и минусы. Однако все они подразумевают ответственность руководителя за содержание дома, а также получение собственниками жилья необходимых услуг ЖКХ (водоснабжение, газоснабжение, электричество и поддержка чистоты на придомовой территории).
Непосредственный способ управления многоквартирным домом
Такая форма предусмотрена в ст.161 ЖК РФ. Непосредственное управление осуществляется самостоятельно собственниками квартир без привлечения каких-либо организаций. Все расходы, возникающие в процессе обеспечения надлежащего состояния здания и коммуникаций, несут только жильцы.
Плюсы и минусы непосредственного управления приведены в таблице.
Плюсы | Минусы |
|
|
Переход на эту форму управления осуществляется в три этапа:
- Формируется инициативная группа.
- Проводится общее собрание.
- Заключаются договора на поставку ресурсов.
Группе инициативных и активных людей предстоит заняться подготовкой к проведению общего собрания владельцев жилых помещений. Активистам нужно разъяснить другим жильцам суть и выяснить, какой способ управления кажется для них более приемлемым.
Каждому владельцу помещений потребуется направить уведомление с информацией о месте проведения общего собрания не менее чем за 10 дней. Оповещение составляется в письменной форме и направляется лично каждому собственнику под роспись (можно почтой или личным посещением).
Решение о выборе способа управления принимается большинством голосующих. Повестка дня при этом должна предусматривать обсуждение и решение следующих вопросов:
- Согласие жильцов на непосредственное управление.
- Выдвижение кандидатуры, которая будет представлять интересы собственников в общении со сторонними организациями.
- Заключение договоров на предоставление услуг и ресурсов.
При таком методе управления потребуется личное заключение договоров с теми компаниями, которые станут поставщиками жизненно необходимых ресурсов. Эту задачу можно поручить одному представителю всех собственников.
Чтобы это реализовать, представитель должен иметь протокол общего собрания с решением о принятии непосредственного способа управления, а также доверенности, заверенные нотариально.
Если в доме не более 12-ти квартир, то содержанием и ремонтом общего имущества владельцы занимаются сами. При большем числе жилых помещений потребуется заключение договора со сторонней компанией.
ЖК и ТСЖ как способы управления
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это объединение собственников для целей управления. Жилищный кооператив (ЖК) – это объединение для строительства жилого дома и его последующего использования.
Посредством ТСЖ происходит осуществление работ по ремонту и содержанию общего имущества, предоставление услуг ЖКХ, а также иная деятельность управленческого характера. При этом собственники вправе некоторые работы осуществлять самостоятельно. К примеру, поддерживать чистоту в подъездах.
Плюсы и минусы ТСЖ представлены в таблице.
Плюсы | Минусы |
|
|
ТСЖ имеет полное право на осуществление коммерческой деятельности. В этом один из главных плюсов этого способа управления.
Управляющая компания
Это наиболее популярный способ управления домом. С помощью заключения договора с управляющей организацией создаются условия для выполнения всего необходимого комплекса услуг для поддержки состояния дома на должном уровне.
Такой метод должен быть также одобрен общим . Жильцы должны самостоятельно изучить существующие организации и выбрать подходящую.
С выбранной компанией заключается договор сроком действия до пяти лет. При ненадлежащем качестве выполнения работ и оказания услуг он может быть расторгнут досрочно. В тексте договора необходимо указать:
- полный список работ и услуг;
- порядок внесения корректировок в договор;
- адрес местонахождения многоквартирного дома;
- состав имущества;
- методы контроля выполнения обязательств, которые взяла на себя управляющая компания;
- размер и порядок оплаты за оказание услуг;
- размер и порядок оплаты ремонта помещений и коммунальных услуг.
Управляющая фирма представляет интересы собственников во всех инстанциях и заключает необходимые договоры с другими организациями.
Все работы по содержанию дома проводятся на основании годового плана управления. По истечению года собственникам предоставляется отчет о проделанной работе.
Плюсы и минусы привлечения управляющей компании представлены в таблице.
С 2015 года управляющие компании должны иметь лицензию на осуществление подобной деятельности. Наличие лицензии говорит о том, что организация своевременно выполняет свои обязанности и соответствует всем законодательным требованиям. В противном случае компания может быть лишена лицензии и исключена из общего реестра.
Как осуществляется выбор способа управления домом?
Для начала создается группа активистов, которая занимается подготовкой проведения общего собрания жильцов. Необходимо обеспечить явку более 50 % собственников.
Если по итогам проведения собрания был выбран непосредственного управления или сотрудничество с управляющей организацией, то потребуется заключить договоры с поставщиками необходимых ресурсов или с компанией. Если создается ТСЖ, то потребуется пройти процедуру регистрации юридического лица в ФНС.
Собрание может быть проведено в очной или заочной форме. В первом случае подразумевается личное присутствие владельцев жилых помещений. Это рационально, если квартир в доме немного. При заочной форме собственники передают свое решение на бумаге (с помощью опросного листа или бюллетеня). В дальнейшем результаты вносятся в протокол.
При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить правовую помощь можно на нашем сайте.
Теперь вы знаете, как осуществляется выбор способа управления многоквартирным домом. Особое внимание следует уделить характеристикам каждого варианта и порядку проведения общего собрания жильцов.
Управление многоквартирным домом очень сложный процесс, который требует знаний в различных областях законодательства. Особенно это касается законодательных актов, принятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Количество принятых документов увеличивается с каждым годом и разобраться в этом всём очень непросто. Проживание граждан в многоквартирных домах очень резко отличается от проживания в частном доме. Прежде всего это связано с многочисленными проблемами и решениями, которые необходимо решать сообща, большинству собственников. Чтобы максимально эффективно заниматься обслуживанием дома для начала необходимо решить вопрос по управлению многоквартирного дома, который подойдёт всем собственникам. Для этого необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом.
Управление многоквартирным домом управляющей организацией
Управление многоквартирным домом управляющей организацией является самой распространенной формой управления жилыми домами. Этот способ удобен по нескольким причинам. Во-первых, в управляющей организации может быть объединено любое количество домов, находящихся в любом территориальном расположении. Во-вторых, форма управления УО это прежде всего коммерческая организация, которая создана для получения прибыли. Поэтому решать, какая заработная плата будет у сотрудников компании только директор организации и ни в коем случае не собственники. В-третьих, управляющая организация может заключать договоры управления как с целым домом, так и с ТСЖ или ЖСК целиком, если за это проголосуют собственники. Также можно предоставлять услуги не по управлению дома, а только по его обслуживанию. Этот способ очень удобен для жителей, которые выбрали непосредственную форму управления или там, где платежи осуществляются напрямую.
Заключение договора управления многоквартирным домом
Для того, чтобы управляющая организация могла заключить договор управления многоквартирным домом и приступить к его управлению, собственники обязаны выбрать её большинством голосов . На собрании собственников также должны быть установлены тарифы на содержание и ремонт жилья, по которым будет работать организация, решены вопросы об использовании общего имущества дома. Например, подвальных помещений для сотрудников организации и других организационных моментов. После проведения собрания началом управления домом будет являться дата заключения договора управления, который должен быть заключен с большинством собственников всего дома. Договор управления и будет являться главным документом, в соответствии с которым будут проводиться работы по управлению домом. Мой совет, максимально внимательно ознакомиться с этим документом. Конечно управляющая организация обязана соблюдать все нормы жилищного законодательства и отклонений никаких не должно быть. Но как часто бывает в современном законодательстве некоторые понятия могут быть размыты и поэтому в договоре управления их могут уточнять так как выгодно управляющей организации.
При всех этих плюсах УО в отличие от других форм управления многоквартирными домами более подвержена проверкам и надзору в целом. Собственник, который понимает куда обращаться с жалобой в случае неисполнения своих обязанностей УО по конкретному вопросу всегда сможет получить проведение тех или иных работ. Управляющая организация обязана проводить все работы в соответствии с правилами содержания общего имущества многоквартирного дома, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, придерживаться с правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и соблюдать другие нормы и правила в своей работе.
Образец договора управления многоквартирным домом
При управлении многоквартирным жилым домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и выполнение работ. Она обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества в данном доме и их качество, которое должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.
В этом случае обращайте внимание на договор управление многоквартирным домом. Подписывайте только убедившись, что в нём учтены все услуги необходимые для благоприятного проживания в Вашем доме. Ознакомиться с примером договора управления и скачать его можно .
Порядок управления многоквартирным домом
Порядок управления многоквартирным домом регламентируется правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Утверждены они Данные правила определяют стандарты управления многоквартирными жилыми домами, в которых описаны обязанности управляющих компаний, их полномочия и нормы взаимодействия с собственниками. В порядке управления прописаны нормы хранения технической документации дома и передачи её в другую управляющую компанию в случае переизбрания, обязанности по заключению договоров на предоставление коммунальных услуг, обязанности по раскрытию информации о деятельности компании, подготовке предложений по установлению тарифов содержания и ремонта жилья в соответствии с минимальным перечнем работ в жилом доме, а также работе аварийно-диспетчерской службе.
Лицензия на управление многоквартирными домами
Одним из главных нововведений в сфере управления многоквартирными жилыми домами было принятие закона о лицензирование управляющих организаций. В соответствии с дополнениями в Жилищный Кодекс РФ лицензию на управление многоквартирными домами обязаны получать только управляющие организации. Сделано это было чтобы у надзорных органов была возможность устранять нерадивые компании с рынка предоставления жилищно-коммунальных услуг без права восстановления своей деятельности, а также исключения событий, когда одним многоквартирным домом управляет несколько организаций.
Сам процесс получения лицензии на управление многоквартирным домом не несёт особой нагрузки для новой компании. Достаточно обратиться в Государственную жилищную инспекцию с соответствующим заявлением, сдать экзамен руководителю управляющей организации, оплатить гос. пошлину и вообщем-то на этом процесс окончен. Если управляющая организация не справляется со своими обязанностями и надзорные органы получают постоянно обращения от граждан из определённого дома, то ГЖИ может или исключить конкретный дом из реестра домов, которые управляются УО или отозвать лицензию на управление всеми домами. Эти нововведения должны были помочь сделать рынок управляющих организаций более понятным и прозрачным.
Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика , пока собственниками не выбран способ управления этим домом?
Определение субъекта управления МКД
После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом . Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.
В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию . Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.
В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК . В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения. Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.
Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику - заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.
Управление МКД после ввода в эксплуатацию
До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.
При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).
После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).
Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.
В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).
Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ , п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).
Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?
На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).
Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.
Открытый конкурс
Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД
До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.
До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).
После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).
Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).
Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).
После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).
Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.
Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.
Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (). Мы всегда рады вам помочь!
Способы управления многоквартирным домом подробнейшим образом прописаны в ЖК РФ. Но при этом не все жильцы МКД осознают, в чем состоят особенности каждого из видов, в чем их преимущества и недостатки.
Понятие «управление многоквартирными домами»
Что собой являет дефиниция «упраравлление МКД»? Это правовой механизм, который направлен в первую очередь на достижение безопасных и благонадежных условий жизни простых граждан - владельцев жилых помещений на территории МКД. Более подробно основополагающие характерные черты дефиниции представлены в ЖК РФ, в котором разъясняются все стандарты управления многоквартирным домом, процедура осуществления отбора управляющей организации или ТСЖ.
Помимо прочего, именно в представленном Кодексе впервые законодатель предлагает подробнейшее определение и результату руководства многоквартирными домами. Так, управление должно быть направлено не только на обеспечение благоприятных условий для проживания на территории жилых помещений, но и своевременно обеспечивать владельцев жилья коммунально-бытовыми услугами, а также быть нацелено на достижение консенсуса между владельцами по вопросам, касающимся капитального ремонта и содержания имущества.
Стандарты, цели и правила деятельности по управлению МКД
Основы управления многоквартирным домом, или проще говоря, стандарты, подразумевают под собой постановку конкретной цели - для чего необходим подобный правовой механизм. Цели и установки управления многоквартирными домами закрепляются нормами права в жилищной сфере РФ и имеют исчерпывающий перечень:
- гарантия обеспечения комфортабельных условий на территории жилых квартир в МКД;
- соответствующее содержание жилья, в том числе и общего имущества;
- взаимовыгодное пользование субъектами правоотношений общим имуществом на территории многоквартирного жилья;
- предоставление полнейшего спектра коммунально-бытовых услуг владельцам жилья.
Для осуществления этих целей законодатель разработал и целый перечень задач, которые позволят достичь воплощения на практике весомого результата от руководства многоквартирными домами:
- владельцы жилья должны осуществить поиск организации, являющейся поставщиком услуг и работ;
- хозяева жилых помещений должны организовать порядок предоставления жилищно-коммунального обслуживания, осуществив заключение договора управления многоквартирным домом с ЖСК, товариществом, управляющей организацией;
- коллективное собрание владельцев жилья должно контролировать объем поставленных услуг, качество проведения капитального ремонта даже в тот момент, если договор управления многоквартирным домом подписан с товариществом, конкретным ЖСК или управляющей организацией и пр.
Содержание общего имущества в многоквартирном доме
Условия договора управления многоквартирным домом подразумевают наложение на ТСЖ, ЖСК, или орган управляющей организации определенных обязательств, неисполнение которых приводит к применению санкций со стороны законодательства. В частности, данные требования, которые предусматривает законодательный порядок, прописаны в Постановлении Правительства РФ под № 491.
Перечень требований руководства общим имуществом и многоквартирными домами признается открытым и может быть дополнен ФЗ. Следует отметить, что внесение дополнительных условий управления общим имуществом входит только в федеральную компетенцию и никоим образом не может быть осуществлено органами МСУ.
При этом следует отметить, что минимальный перечень услуг и работ, необходимых для руководства общим имуществом (в том числе для осуществления услуг по проведению капитального ремонта жилья), до сих пор не разработан органами госвласти.
Это детерминируется тем, что руководство многоквартирными домами в каждом конкретном случае имеет свои конкретные индивидуальные параметры. Кроме того, разработка универсального списка может ограничить собой поле деятельности ТСЖ, ЖСК или управляющей компании.
Обязанность собственников по управлению МКД. Выбор управляющей организации
Несмотря на то, что законодательный порядок предусматривает различные формы управления многоквартирным домом, основная обязанность возлагается все же на собственников жилых помещений. Это регламентировано ст. 39 ЖК РФ, в которой прописано, что на собственников жилых помещений возлагается обязанность осуществления капитального ремонта, а также должного ухода за общим имуществом.
Это необходимо осуществлять с целью поддержания недвижимости в оптимальном состоянии, что не будет нести риск для лиц, которые проживают на территории жилых помещений.
Если сделать отсылку к ст. 161 ЖК РФ, то хозяева недвижимости должны в обязательном порядке осуществить выбор способа управления многоквартирными домами. В другой ситуации это обязательство переходит на муниципальный орган власти, который ориентируясь на ст. 162, воплощает на практике выбор способа управления многоквартирным домом. При этом отбор будет происходить между ТСЖ (товариществом), ЖСК и управляющей компанией для осуществления деятельности, направленной на проведение капитального ремонта, управление общим имуществом и поддержание его в оптимальном состоянии.
Выбор и изменение способа управления МКД. Непосредственное управление собственниками
Чтобы услуги по управлению многоквартирным домом были воплощены на практике в интересах владельцев, коллективное собрание должно провести голосование по теме способа осуществления подобной деятельности. На сегодняшний день законодательство предусматривает три основных способа осуществления деятельности по управлению общим имуществом (направленное на содержание здания и проведение капитального ремонта):
- непосредственное управление МКД;
- руководство общим имуществом (с целью проведения капитального ремонта) посредством заключения договора с ТСЖ, ЖСК или иными кооперативными организациями;
- руководство общим имуществом (в том числе и проведение капитального ремонта) посредством услуг управляющих компаний.
Непосредственное управление МКД, осуществляемое самолично хозяевами недвижимых объектов, является достаточно распространенным способом управления общим имуществом. Это связано с тем, что владельцы недвижимости имеют все возможности осуществлять управление многоквартирными домами без привлечения ЖСК или создания ТСЖ. При этом следует отметить, что за управление многоквартирным домом собственниками помещений не взимается дополнительная плата, что позволяет сократить финансовые расходы.
При необходимости владельцы жилых квартир могут трансформировать способ управления домами многоквартирного типа. Это может детерминироваться как неисполнением деятельности (обязательств) по проведению капитального ремонта, так и непредоставлением коммунальных услуг, несмотря на то, что плата за проведение подобных работ осуществлялась своевременно, то есть в указанный срок.
Пределы ответственности УК, ТСЖ и кооператива
Законодательное начало предусматривает определенную ответственность ТСЖ, ЖСК и УК перед собственниками за ненадлежащее исполнение деятельности (в том числе, направленной на осуществление капитального ремонта). Ответственность за осуществление деятельности ТСЖ или же ЖСК регламентируется ч. 2 ст. 161 ЖК РФ.
В частности, ЖСК или товарищества обязуются в указанный срок осуществлять работы, направленные на содержание имущества в надлежащем состоянии, и проведение капитального ремонта.
При этом подобные типы услуг они могут проводить собственными силами и одновременно привлекать сторонних сотрудников по трудовому договору (плата за работы предусмотрена).
В том случае, если договор заключается с УК, то товарищества или же жилищные кооперативы осуществляют контроль за деятельность таковых организаций. В частности, надзор организуется и за тем, раскрывают ли управляющие организации конфиденциальную информацию о том, как происходит плата за предоставленные услуги, в каком размере и пр.
Заключение договора с управляющей организацией
Если собрание владельцев приняло решение выбрать управление МКД посредством управляющей компании, то в подобной ситуации договор управления многоквартирным домом заключается на определенный срок. При этом осуществляется плата за оказание услуг УК. Форма договора управления многоквартирным домом подразумевает определенный объект соглашения. В частности, объект управления в нашей ситуации - это многоквартирный дом. От того насколько правильно указан объект в договоре зависит и объем поставляемых услуг управляющей компанией.
В частности, объект управления должен быть четко прописан в официальных документах. Это связано с тем, что, к примеру, домофоны, установленные на дверях, также признаются общим имуществом. Однако плата за это оборудование не должна вноситься в квитанции отдельной строкой, так как она уже включена в расходную статью по содержанию жилья. Если объект договора не будет четко указан, то возможна двойная плата за услуги, что является нарушением прав собственников.
Договор управления многоквартирным домом заключается на определенный срок только с одной управляющей компанией.
Если обратиться к ст. 162, то срок не может быть менее 1 года и превышать 5 лет с момента подписания. Однако следует отметить, что срок действия договора (объект управления - многоквартирный дом) зависит непосредственно от проведения или, наоборот, отсутствия открытого конкурса, осуществляемого муниципалитетом.
В том случае, если открытый конкурс на управление (объект договора - МКД) осуществляется, то ключевым условием признается установление срока действия соглашения в 1 год. При этом существует возможность продления контракта до 3 месяцев, за которые также положена плата со стороны собственников.
Однако законодатель предусматривает возможность выбора управляющего многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, что регламентировано ст. 161. В частности, в норме права сказано, что заключение договора без открытого конкурса возможно в том случае, если подобный конкурс признан недействительным из-за несоблюдения законодательного порядка.
Порядок управления вновь построенным многоквартирным домом застройщиком
До тех пор, пока не будет заключен договор управления (объект которого - МКД), законодатель обязывает оформлять договор с непосредственным застройщиком здания. При этом следует помнить о том, что между застройщиком и иными субъектами правоотношений договор может быть заключен не позднее, чем истекут 5 суток после ввода в эксплуатацию здания.
Кроме того, ЖК РФ, строго регламентирует срок договора, который заключается между застройщиком и управляющей организацией (при том, что объект такого контракта - вновь построенный МКД). Так, между застройщиком и УК не может быть заключен официальный договор, на срок от 1 года до 3 лет в том случае, если проводился открытый конкурс. Если подобный конкурс не был воплощен на практике, то договор с застройщиком и УК не может превышать срок, равный 3 месяцам.
Исполнители коммунальных услуг и их качество
Любой договор, который заключается между субъектами правоотношений, подразумевает не только объект соглашения, но и основные цели, а также результат его подписания. Кроме того, в типовом договоре прописывается лицо, которое будет считаться исполнителем коммунальных услуг. Это могут быть как УК, так и ТСЖ, и жилищные кооперативы.
Вне зависимости от того, кто будет осуществлять управление МКД, на уполномоченные лица возлагаются обязательства поставки коммунальных услуг и осуществления иных работ, направленных на содержание общего имущества.
Если предоставление услуг будет осуществляться ненадлежащим образом (даже если плата со стороны собственников вносится своевременно), то возможны санкции в виде расторжения договора с УК, ТСЖ и ЖСК. Решение о применении санкций принимается на общем собрании собственников.
Жилищная сфера - одно из самых сложных правовых полей с юридической точки зрения. Это связано с тем, что многие собственники МКД не понимают саму суть управления недвижимым имуществом, в том числе как должна осуществляться плата за предоставленные услуги, куда можно обратиться в случае нарушения интересов и прав владельцев жилья.
Вопрос-ответ
Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам
Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут
Спросить юриста
Выбор управляющей организации: форма проведения собрания
Здравствуйте! В какой форме должно проводиться ОСС МКД по вопросу выбора управляющей организации, если ОСС проводиться впервые - очной, заочной или очно-заочной? Если можно со ссылкой на документы. Спасибо.
Олег 07.01.2019 09:22
Добрый день!
Если общее собрание собственников проводится впервые, то оно должно быть проведено посредством очного голосования.
Основанием для проведения заочного общего собрания собственников может служить то, что очное общее собрание собственников не состоялось.
Это вытекает из положения части 1 ст. 47 ЖК РФ.
07.01.2019 14:12
Задать дополнительный вопрос
Олег 07.01.2019 20:41
Здравствуйте Вадим Владимирович! Спасибо большое за Ваш ответ. Остался открытым вопрос: "На каком основании первое ОСС должно проводиться в очной форме?". Спасибо.
Добрый день!
Жилищное законодательство не допускает проведения любого собрания собственников помещений в форме заочного голосования. Заочное голосование возможно только:
- во-первых, если не состоялось очное собрание;
- во-вторых, по тем же вопросам, которые ставились на очное голосование.
То есть сначала необходимо провести собрание собственников в форме очного голосования, и только если оно не состоялось по причине отсутствия кворума, допустимо проводить собрание в форме заочного голосования с аналогичной повесткой дня.
В ч. ч. 1, 2 ст. 47 ЖК РФ указано, что в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в ч. 3 ст. 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).
Сайботалов Вадим Владимирович 08.01.2019 10:01
Задать дополнительный вопрос
Также нужно знать, что на проведение собрания в форме заочного голосования с использованием системы требование части первой ст. 47 ЖК РФ не распространяется, так как в нем говорится о голосовании "опросным путем". Но для того, чтобы принять решение о голосовании с использованием системы все равно должно быть проведено как минимум одно очное собрание, чтобы принять такое решение в соответствии с п.п. 3.2 - 3.4 части второй ст. 44 ЖК РФ.
Федорова Любовь Петровна 08.01.2019 09:23
Задать дополнительный вопрос
Также вам будут полезны следующие статьи
- Прекращение деятельности по управлению МКД в связи с изменениями статуса лицензии
- Информирование органов МСУ и собственников помещений в МКД о решениях, принятых лицензионной комиссией и органом ГЖН
- Порядок организации и осуществления лицензионного контроля
- Реестры информации, содержащие сведения о лицензировании деятельности по управлению МКД
- Порядок принятия решения о предоставлении лицензии или об отказе
- Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами
- Создание условий для управления многоквартирными домами
- Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками
