Несмотря на то, что сейчас активно вносят изменения в законодательство России о контроле деятельности управляющих компаний, число жалоб на них от жильцов многоквартирных домов не уменьшается. Данные управляющие компании созданы специально для содержания и ремонта жилых домов. Это их прямая обязанность, которую, к сожалению, не всегда выполняют соответствующим образом. Жильцы имеют право поменять недобросовестную компанию.

Законодательством установлена определенная процедура смены управляющей компании. Поэтому жильцам придется действовать в установленном порядке:

Определить, действительно ли имеются веские причины для смены компании.
Собственники жилья должны создать инициативную группу, которая возьмет на себя ответственность заниматься данным вопросом от имени всех жильцов.
Инициативная группа должна запросить у управляющей компании все необходимые договоры с коммунальными и прочими службами, оказывающими услуги и работы данному дому.
Подготовить информационную листовку о созыве общего собрания всех жильцов с целью решения вопроса о смене УК.
Провести общее собрание собственников жилья.
В процессе проведения собрания также нужно выбрать новую УК.
Правильно оформить протокол проведенного собрания, составить его в нескольких экземплярах.
Передать составленные протоколы и подписанные всеми участниками собрания в старую и вновь выбранную компании.
Перезаключить договор с новой выбранной компанией.

В целом, порядок действий должен быть таким. Но в действительности это не так просто осуществить. Потому что не каждая компания позволит добровольно от нее отказаться. В этом случае придется решать вопрос через суд. Поэтому важно соблюдать все обязательные пункты и последовательность действий. Все документы должны быть правильно оформлены.

Основания для смены

Изначально для смены управляющей компании должны быть веские основания, которые определены законодательством страны. В первую очередь, все обязанности компании прописаны в договоре. Соответственно, если она не выполняет свои обязательства по договору, этот факт будет являться веской причиной для расторжения договора.

Также сюда относятся и те случаи, когда выполнение своих обязательств компания осуществляет с нарушением установленных сроков или работы выполнены ненадлежащего качества.

Общими условиями расторжения договора по законодательству признаются:

завершение действия срока договора с УК;
при невыполнении работ и неоказании услуг, которые должны быть выполнены на основании подписанного договора;
сокрытие своей деятельности от жильцов дома;
нарушение сроков по выполнению обязательных работ;
оказание услуг не в полном объеме;
оказание услуг и работ ненадлежащего качества.

При невыполнении хотя бы одного пункта договора собственники квартир имеют право принять решение об одностороннем расторжении договора.

Важно знать, что максимальный срок подписанного договора может составлять не более 5 лет. Соответственно, шанс поменять УК возникает каждые 5 лет. Однако практически невозможно расторгнуть подписанный договор раньше 1 года с момента его подписания. Это связано с тем, что этот срок дается компании, чтобы войти в курс всех дел, проанализировать сложившуюся ситуацию и наметить первичные потребности дома.

Также для этого должен быть составлен определенный бюджет, за счет которого будут оплачиваться все работы. Если же 1 года компании было недостаточно, чтобы во всем разобраться и начать выполнять полноценно свои обязанности, то жильцы получают право ее сменить.

Подготовка

Среди жильцов дома всегда есть наиболее активные граждане, которые проявляют желание что-либо изменить и улучшить. Именно таких инициаторов нужно выбрать в совет дома. Важно, чтобы инициаторами являлись только жильцы этого многоквартирного дома, в противном случае такому человеку управляющая компания может отказать в проведении переговоров.

Инициативная группа должна проверить деятельность компании относительно их дома. Для этого нужно запросить в УК следующие бумаги:

Сам договор с УК.
Подписанные акты работ и услуг за последний год.
Акты осмотра инженерных сетей всего дома за последние 2-3 года.

Важно сравнить наличие всех документов по итогам отчетного года на выполненные работы. Если определенных документов не окажется, то УК обязана восстановить их в ближайшее время у того поставщика услуг, кто проводил работы.

Если в документации есть основания сомневаться в законности ее действий, а также были выявлены явные нарушения законодательства или подписанного договора, то нужно сделать копии данных документов и приступать к смене УК.

Собрание

Собрание жильцов это очень ответственное дело. Обязательно нужно разместить информационные листовки на самых видных местах каждого подъезда объявления о дате времени, месте, а также повестке собрания. Это должно быть сделано за 10 дней до проведения собрания. Также можно раздать лично в руки всем жильцам под подпись извещения. Обязательно должно быть документальное подтверждение того, что все жильцы были извещены о собрании надлежащим образом.

При проведении собрания инициированная группа должна озвучить повестку собрания, рассказать жильцам, где и как нарушаются их права, и предложить смену УК. При этом лучше всего выдвигать этот пункт 2 вопросами:

Отказ от действующей компании.
Выбор новой компании.

Далее путем голосования происходит решение каждого из поставленных на повестку собрания вопроса. Для принятия решения в голосовании должно участвовать больше половины жителей дома. А для принятия конкретного решения должно проголосовать больше половины участвующих в собрании жильцов.

При выборе новой УК инициативная группа сама вправе выбрать перечень работ и услуг, необходимых для этого дома. Но он должен соответствовать жилищному законодательству, в котором указан перечень обязательных работ.

После принятия решений собрание заканчивается оформлением протокола. Он должен быть составлен по всем установленным нормам и подписан всеми участниками собрания.

Информирование УК

После принятия решения и составления протокола этот документ нужно направить в действующую УК и новую выбранную компанию. С момента информирования УК и до расторжения договора должно пройти 30 дней. Это время необходимо компании, чтобы передать всю техническую информацию и документы новой УК.

Если предыдущая компания отказывается передавать документы, то новая УК имеет право подать на нее в суд.

Также возможен такой вариант, что действующая УК предложит перезаключить договор и продолжить работу с учетом пожеланий жильцов. В этом случае они могут согласиться и попробовать дать ей второй шанс.

В любом случае жильцам необходимо заключить новый договор с новой или предыдущей УК в рамках итогового принятого решения. В этот договор должен быть включен только тот перечень работ и услуг, которые являются обязательными и необходимыми. При желании жильцы могут добавить и дополнительные услуги и работы, которые им необходимы.

Составленный договор подписывается всеми жильцами дома и на основании этого договора УК начинается исполнять свои обязанности. В то же время необходимо направить извещение в банк о смене УК. В платежных документах жителям должны приходить реквизиты новой УК. Перед оплатой квитанции это нужно обязательно проверить, так как часто бывают ситуации, когда реквизиты компании не были изменены и денежные средства поступали не на тот счет.

Если жильцы многоквартирного дома недовольны тем, как происходит уход за их домом, как оказываются обязательные услуги и проводятся работы, не стоит это терпеть. Нужно знать, что все имеют возможность выбрать свою управляющую компанию, а также создать свое ТСЖ или ТСН. Это право жильцов каждого дома, и только им решать, как они будут организовывать уход за своим домом.

Если жильцов не устраивает работа управляющей организации(УО), стоит задуматься о ее смене. Например, «уходят» деньги, предназначенные на общедомовые нужды. Или управляющая компания признана банкротом.

Поменять управляющую компанию в многоквартирном доме не так сложно, как кажется. Как сделать это правильно рассмотрено в статье.

Способы смены управляющей компании

Право на смену управляющей компании без причин ЖК не дает. Есть несколько оговоренных ограничений, которые необходимо учесть. После ознакомления с ними, жители самостоятельно выбирают способ смены УК для максимально облегчения прохождения процесса. К таковым относят:

Любые нарушения договора управления УО могут привести к расторжению договоренностей, но в одностороннем порядке.
По окончанию срока действия договора старая УК может быть заменена на новую.
Если УО идет на уступки и готова самостоятельно расторгнуть договор.
Лишение лицензии на деятельность управляющей организации (см. 199 ст. ЖК РФ);
Смена способа управления домом в связи с переходом от ТСЖ к управлению средствами УК или наоборот.

На заметку:Нормы работы управляющей компании регулируются 162 статьей ЖК РФ, на их основании можно отказаться от оказания услуг. Срок действия договора, заключаемого с УК, не может быть менее года и более пяти лет.

Если компания не может обслуживать выделенную ей территорию, обеспечить комфортное проживание для всех жителей многоквартирного дома – значит, это уже весомая причина к ее смене.

Проведение собрания собственников

Чтобы сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, нужно провести общее собрание. На нем должны присутствовать все жильцы многоквартирного дома. Поэтому заранее готовятся извещения с указанием места и времени. Желательно сделать это за две-полторы недели до самой даты.

Читайте также: Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка

Если оповещения получат не все жители, кто-то будет отсутствовать без уважительной причины – собрание считается незаконным, и решение принято не будет. Соответственно, запротоколированные сведения не будут учитываться.

На собрание должна быть приглашена счетная комиссия. Она нужна для того, чтобы запротоколировать количество голосов «за» и «против». Решения владельцев квартир вносятся в документ, который затем подписывается как комиссией, так и собственниками.

Важно: Решение выносит именно эта комиссия. Основной фактор – количество голосов жильцов. Если больше половины решили отказаться от действующей УК, то начинается непосредственный этап ее смены.

Выбор новой УО

К подбору компании, для заключения нового договора стоит подойти с особым вниманием. Заранее подбирается несколько вариантов, еще до официального отказа от услуг действующей.

В таком случае можно избежать всех возможных проблем и очередной замены УК. Чтобы не ошибиться с выбором, следует уделить внимание тем организациям, которые уже давно находятся на рынке услуг и имеют достаточно положительных отзывов.

После сбора сведений о новом поставщике услуг, проводится совещание жильцов, где предоставляется информация о деятельности УК, отзывы и прочие данные. Если жильцы одобрят предложенный вариант, можно приступать к перезаключению договора.

Процесс переоформления

Если нужно просто внести поправки в действующий договор об оказании услуг, лучше пройти менее трудоемкий процесс перезаключения. Чтобы процедура прошла успешно, заранее составляется образец договора и предъявляется всем собственникам. Вопрос выносится на повестку дня на собрании жильцов. Если у некоторых из них возникают вопросы или сомнения, лучше решить все заранее.

Вопрос о том, как сменить УК многоквартирного дома, обширен. В целом, весь процесс можно разделить на несколько этапов:

Выбор новой компании для обслуживания многоквартирного дома.
Сбор жильцов на совещание с проведением голосования.
Составление договора, подписание его собственниками.
Уведомление надзирающих органов и старой УК о факте смены.

Чтобы обеспечить комфортные условия проживания жильцов в многоквартирных зданиях и соблюдать соответствующие меры безопасности, установленные законом, создают управляющие организации, которые обязаны:

поддерживать основные виды инженерных коммуникаций в рабочем состоянии;
защищать права владельцев многоквартирного здания.

Бывает, что управляющая организация недобросовестно выполняет свои обязанности, тогда ее нужно сменить. Как это сделать?

В жилищном кодексе РФ установлены обязательства УК, указывается, что она должна обеспечивать комфортным проживанием собственников квартир и обслуживать на высоком уровне подконтрольную территорию.

В статье 162 Жилищного кодекса, написано, что УК осуществляет свою деятельность на основании договора управления, заключенного с каждым собственником многоквартирного дома лично. После выбора жильцами УК, сразу подписывается договор. Срок его действия - не меньше 12 месяцев, но и не больше 5 лет.

Причины, чтобы сменить УК

Сменить управляющую компанию можно в следующих случаях:

при желании собственников квартир сделать это;- при отсутствии у организации, занимающейся управлением многоквартирными домами, разрешения (лицензии) на подобную работу;
при невыполнении организацией своих обязательств, за что ее можно привлечь к ответственности.

Одной из этих причин достаточно, чтобы сменить УК на новую без всяких проблем, препятствий и затрат времени.

Как сменить управляющую компанию

Если нынешняя УК не выполняет своих обязанностей, значит, процесс замены нужно инициировать обязательно. При правильном выборе другой управляющей организации, проживание владельцев квартир должно в значительной степени улучшиться, а снабжение по технической и коммуникационной части - оптимизироваться.

Для смены УК в многоквартирных зданиях сначала нужно ее выбрать. Затем собственники жилья обязаны дать свое соглашение и пройти специальную процедуру для замены организации. Инициатором может выступать один человек или группа людей из жильцов дома. Свое разрешение должен дать каждый владелец, в противном случае УК имеет право обжаловать решение с помощью судебного разбирательства. Это еще раз доказывает важность общего собрания жильцов, на котором предоставляется возможность донести нужную информацию до каждого собственника.

Последовательность действий

Для смены УК в многоквартирном доме нужно пройти несколько этапов:

Принять совместное решение о смене УК.
Выбрать другую УК для передачи ей права управления домом.
Провести собрание, на котором обсудить все причины для смены УО.
Составить протокол собрания, подтверждающий согласие собственников.
Передать этот протокол бывшей и будущей УК.

Как проводится собрание

Общее собрание собственников - обязательное условие для смены УК. Без этого не получится принять коллективное решение и отразить его в протоколе. Каждому собственнику квартиры вручают извещение о предстоящем собрании, которое разносят заранее, за десять дней до собрания. Если кто-то из собственников не получит уведомления, тогда собрание могут посчитать незаконным, и протокол с подписями тоже будет недействительным.

Приглашается специальная счетная комиссия, чтобы подсчитать количество голосов владельцев квартир во время проведения заседания. Именно она составляет протокол и подсчитывает голоса.

Принятие решения

Решение выносит комиссия, подсчитав голоса собственников квартир. Для смены УК необходимо, чтобы более 50% собственников проголосовали за это. После того как комиссия огласила результаты, следует процесс подписания договора с последующим переходом прав на управление жилым домом к выбранной УК.

Как выбирать УК

К выбору новой УК нужно подходить ответственно, чтобы в дальнейшем избежать проблем при сотрудничестве. Стоит обращать внимание на организации, имеющие большой стаж работы в этой сфере и положительные отзывы жильцов других жилых домов. Предварительно нужно собрать всю информацию о компании, чтобы предоставить ее другим собственникам. Обычно этим и занимается инициативная группа.

Как перезаключить договор

Чтобы перезаключить договор с УК, нужно выполнить следующие шаги:

составить договор с собственниками квартир и согласовать его;
провести общее собрание, на котором обсудить каждый пункт договора;
обговорить с УК условия, при получении согласия, перезаключить договор;
раздать копии договора владельцам квартир.

Если УК не желает при перезаключении договора соглашаться с условиями владельцев квартир, они имеют право сменить управляющую организацию.

Если собственники квартир в многоквартирном доме недовольны управляющей организацией, они могут сменить ее. Существуют специальная процедура и определенные правила относительно того, как грамотно сменить управляющую компанию, либо перейти на непосредственную форму управления собственниками помещений многоквартирным домом, либо создать для этой цели ТСЖ. В этой статье поговорим о том, как поменять управляющую организацию правильно.

Что нужно, чтобы сменить управляющую компанию

Нередки случаи, когда собственники квартир считают, что управляющая компания предоставляет им услуги низкого качества либо в неполном объеме. В подобной ситуации жильцы многоквартирного дома вправе предъявить требование о перезаключении договора управления с целью его изменения и дополнения. Какие разделы документа чаще всего нуждаются в правках? Прежде всего это перечень работ и услуг управляющей компании по содержанию дома, который не соответствует требованиям Госстроя. Кроме того, нередко договор необходимо дополнить информацией о том, как осуществляется контроль выполнения управляющей организацией ее обязательств, что входит в состав общего имущества, а также в каком порядке изменяется размера платы за услуги УК.

Для того чтобы перезаключить договор управления, необходимо:

потребовать в управляющей компании договор управления для изучения;
сравнить содержание договора с нормами, которые содержит Жилищный кодекс РФ (ч. 3 ст. 162);
описать разногласия в протоколе и предъявить его УК;
если есть такая необходимость - сформировать рабочую группу с участием управляющей организации для составления согласованного текста договора;
рассмотреть вопрос о принятии согласованного договора управления на общем собрании жильцов;
потребовать от УК копии согласованного договора;
предоставить согласованный текст договора собственникам квартир для изучения и подписания;
утвердить основные положения договора на общем собрании жильцов;
если управляющая компания отказывается провести согласование договора с собственниками квартир, они могут принять решение сменить управляющую компанию и начинают соответствующую процедуру.

Почему собственники решают сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Обязанности управляющей компании должны быть четко обозначены в договоре, который заключают с ней жильцы многоквартирного дома. Основанием для замены УК в большинстве случаев становится невыполнение ею свих обязанностей либо выполнение их не на должном уровне. Решение сменить управляющую организацию собственники квартир часто принимают из-за недоступности и непрозрачности информации о деятельности компании (закон обязывает УК раскрывать перед жильцами сведения о своей работе).

Итак, к наиболее распространенным причинам, побуждающим сменить управляющую компанию, относятся следующие.

Низкое качество предоставляемых услуг :

несоблюдение теплового режима в холодное время года;
нерегулярное водоснабжение, отсутствие горячей воды;
вывоз мусора с задержками и пр.

Содержание общего имущества в неудовлетворительном состоянии :

устранение поломок общедомового имущества и оборудования несвоевременно (существуют строгие временные лимиты выполнения данных работ);
отсутствие либо некачественное проведение ремонта, уборки территории и других работ.

Сокрытие данных о собственной работе.
Несвоевременное реагирование на жалобы собственников квартир, невыполнение своих обязательств.

Если факты бездействия управляющей компании налицо, собственникам квартир следует подавать жалобы. Каждый случай невыполнения УК своих обязанностей необходимо оформлять документально с составлением актов, которые в дальнейшем послужат основанием сменить управляющую компанию.

Если УК не реагирует на жалобы и продолжает игнорировать свои прямые обязанности, сотрудничество с нею необходимо заканчивать. Закон предусматривает право собственников сменить управляющую компанию по окончании срока договора. Расторгать его в течение первого года работы УК запрещено.

Мнение эксперта

Деятельность хорошей управляющей компании должна быть прозрачной для собственников квартир

Ю.М. Федоров ,

эксперт журнала «Управление многоквартирным домом»

Профилактика появления задолженностей среди жильцов многоквартирного дома является более эффективной тактикой, нежели ее взыскание. Чем качественнее УК исполняет свои обязательства, тем выше объем собранных платежей, тем большим доверием компания пользуется среди собственников квартир. Составляя стратегию своей работы, управляющая организация должна тщательно проанализировать нужды и пожелания жильцов МКД.

Возможно ли сменить управляющую компанию в новостройке

После сдачи дома в эксплуатацию его начинает обслуживать соответствующая организация - управляющая компания. В большинстве случаев застройщик, заботясь о собственной выгоде, предлагает и всячески рекламирует услуги дочерней организации. Кроме того, компания, построившая МКД, может привлечь к сотрудничеству ту УК, которая задействована в обслуживании домов в данном районе.

Чем выгодно привлечение к работе дочерней управляющей компании застройщика?

Коммунальные услуги предоставляются сразу после того, как собственники получили ключи от квартир.
С высокой долей вероятности застройщик будет контролировать работы по содержанию дома в хорошем техническом состоянии, ведь это непосредственно повлияет на его репутацию.
Дочерняя управляющая компания компетентна в решении любых инженерных вопросов.

Сотрудничество с дочерней управляющей компанией застройщика имеет и свои недостатки, среди которых следующие:

финансовые потоки будут проходить не только через УК, но и через застройщика;
управляющая организация сможет искусственно завышать размер коммунальных платежей;
используя «карманную» организацию, УК получит возможность игнорировать претензии жильцов;
компания сможет распоряжаться придомовой территорией так, как посчитает необходимым строительная фирма.

При составлении договора с управляющей компанией жильцы имеют право обозначить в нем список тех работ и услуг, которые они ожидают получить с ее стороны. Однако данная возможность является недоступной при работе с дочерней управляющей организацией застройщика.

Чтобы ни одна из вышеописанных ситуаций не случилась, при заселении в новостройки многие владельцы квартир принимают решение сменить управляющую компанию и отдают предпочтение независимым организациям. Право это сделать у них появляется только после того, как не менее 50% жильцов заселятся в свои квартиры. При таком показателе собственники получат право формировать различные товарищества, которые на собраниях и решают вопросы о том, как сменить управляющую компанию.

2 способа сменить управляющую компанию в доме

Способ 1. Когда срок действия договора истек

Момент, когда срок действия договора подходит к концу, является оптимальным для того, чтобы сменить управляющую компанию.

Если ни одна из сторон не заявила о желании расторгнуть соглашение, оно продлевается автоматически. Чтобы уточнить срок действия договора, необходимо обратиться непосредственно в органы администрации либо к руководству.

Способ 2. Когда договор продолжает действовать

Значительно сложнее сменить управляющую организацию, если строк действия договора еще не закончился. Если владельцы квартир МКД уже определились с выбором новой УК, расторжением прежнего договора займется именно она. Однако в том случае, если ТСЖ пока не выбрана, за дело придется браться самим собственникам.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса России прервать действие договора до истечения срока возможно несколькими способами.

По соглашению сторон.

Применяется в том случае, если владельцы всех квартир согласны сменить управляющую организацию. Сначала необходимо составить и подписать с действующей компанией соглашение, которое раскрывает алгоритм передачи преемникам всей документации относительно МКД, средств на расчеты с поставщиками услуг, неизрасходованных материалов, средств на ремонт и т.д. После того как прием осуществлен, нужно заключить договор с новой управляющей организацией.

Согласно действующему договору.

Некоторые договоры на обслуживание МКД содержат информацию о правилах их расторжения. Обычно, если собственники за месяц поставили УК в известность о намерении прекратить сотрудничество, компания автоматически освобождается от своих обязанностей.

В соответствии со ст. 45 Гражданского кодекса РФ.

Данная статья служит основанием для расторжения договора в случае непредвиденного развития событий. Если одна из сторон не признает наличие этого, расторгнуть договор можно, обратившись в суд.

По другим законам.

Жилищный кодекс РФ (ст. 161) закрепляет право владельцев квартир сменить управляющую организацию. Сделать это можно путем создания ТСЖ, которое откажется от услуг УК и займется управлением МКД.

Однако при таком ходе событий алгоритм расторжения договора законодательно не регламентирован. Если данные правила не прописаны и в договоре на обслуживание, его прекращение необходимо проводить на общем собрании в порядке, описанном ранее.

В судебном порядке.

При значительных нарушениях условий соглашения со стороны УК владельцы квартир вправе подать в суд иск о расторжении договора об обслуживании. Статья 450 Гражданского кодекса раскрывает понятие существенных нарушений , которые заключаются в:

несоблюдении температурного режима в квартирах;
наличии неработающих лифтов;
нерегулярном водо- и электроснабжении;
изношенности крыши и пр.

УК нарушает условия договора на обслуживание не только тогда, когда она бездействует при наличии нарушений, но и в случае несоблюдения ею сроков. Рассмотрев предоставленные доказательства, которыми служат жалобы и акты жильцов в саму управляющую организацию либо в контролирующие инстанции, суд расторгает соглашение.

Договор с УК подписывают собственники всех квартир, поэтому решение об обращении в суд должно быть принято общим собранием жильцов. В ходе обсуждения формируется уполномоченная группа, каждый из участников которой получает доверенности от владельцев всех квартир. Закон не предусматривает для собственников возможности обращения в суд от своего имени.

Долгое время российские суды не признавали права общих собраний жильцов принимать решение сменить управляющую компанию при отсутствии доказательств существенного нарушения ею условий договора. Но, опираясь на Постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 г. № 7677/11 по делу № А65-11798/2010-СГ3-14), суды изменили свою позицию в течение нескольких последних лет.

Сегодня договоры управления МКД имеют смешанную структуру, включая элементы договора возмездного оказания услуг и подряда с преобладанием первого. Данный факт означает, что односторонний порядок расторжения соглашения в любое время может быть применен собственниками не только тогда, когда УК не исполняет его условия. Основаниями для прекращения действия договора могут стать выбор жильцами на общем собрании другого способа управления домом либо решение сменить организацию.

Иными словами, избрав однажды определенную УК и способ управления МКД, собственники квартир не лишаются возможности сменить их, и для этого совершенно не обязательно документально подтверждать факты нарушений со стороны управленцев. Кстати, УК также может отказаться от своих полномочий в отношении того или иного дома в одностороннем порядке.

Сменить управляющую компанию ЖКХ и подобрать новую УК

При выборе новой управляющей компании инициативной группе жильцов следует предусмотреть следующие факторы:

наличие лицензии (ФЗ № 255 от 21.07.2014 г. гласит, что управляющая организация может осуществлять деятельность только при наличии государственной лицензии);
характер отношений с администрацией и опыт работы;
уровень организационной работы;
объемы фондов, учредители;
какое количество домов находится в ведении данной организации;
в каком состоянии содержатся материальная база и документация компании;
насколько деятельность организации открыта и прозрачна;
стремится ли УК применять индивидуальный подход при работе с владельцами жилья;
насколько оперативно компания реагирует на заявки собственников квартир;
квалификация и опыт сотрудников;
соотношение числа технических работников и руководителей;
алгоритм работы с поставщиками коммунальных услуг, тарифная политика.

Государственные реестры субъектов РФ содержат информацию обо всех управляющих компаниях, у которых есть лицензия. Данные сведения являются открытыми, вы можете найти их на официальных сайтах органов Жилищного надзора государственной исполнительной власти.

Если владельцы квартир не смогли самостоятельно выбрать управляющую организацию, органами местного самоуправления проводится открытый конкурс для определения компании, которая займется управлением МКД. Закон гласит, что конкурс должен быть объявлен в течение 3 дней после общего собрания, в ходе которого жильцы объявили о решении сменить управляющую компанию, и проведен через 30 дней после его объявления.

Порядок проведения процедуры смены

Этап 1. Формирование инициативной группы

В состав инициативной группы собственников, организацией которой при смене УК занимается совет многоквартирного дома, могут входить члены правления ТСЖ или любые другие владельцы квартир данного МКД. Она имеет законный доступ к любым документам, относящимся к дому, в том числе к договору о сотрудничестве с управляющей организацией.

Этап 2. Сбор необходимых документов

Инициативная группа собственников приступает к сбору документов для того, чтобы обосновать необходимость сменить управляющую компанию. Закон обязывает управленцев по запросу владельцев квартир в МКД предоставить для ознакомления все нужные бумаги. В случае отказа собственникам следует потребовать официальный письменный ответ.

УК должна предоставить:

акты выполненных работ и оказанных услуг (за последний год);
акты осмотра инженерных сетей дома (за последние 2 года);
договор обслуживания или управления.

В случае отсутствия документов ЖК РФ обязывает управляющую организацию за свой счет оформить недостающие акты.

После изучения документации и оформления списка претензий инициативной группой собственников проводится общее собрание жильцов. Чтобы обеспечить кворум, извещения о данном мероприятии рассылают по адресам не позже чем за 10 дней до даты проведения. Инициативная группа владельцев готовит заказные письма с оповещением, вручает каждому хозяину под роспись. Собрание признается недействительным в том случае, если даже один собственник не получил официального предупреждения.

Кроме того, для информирования каждого жильца следует разместить объявление , содержащее следующую информацию:

в какой форме проводится собрание – очной или заочной (голосование);
ФИО и паспортные данные каждого инициатора данного собрания;
время, место проведения, дату мероприятия;
место проведения, дату начала и окончания приема бюллетеней - при заочном голосовании;
повестку дня мероприятия. Законом запрещено на общем собрании изменять список вопросов, а также рассматривать аспекты, которые не были включены в план собрания;
в случае заочного голосования следует вложить в сообщения бюллетени для голосования, в которых указываются ФИО председателя, членов счетной комиссии, а также секретаря;
каким из способов владельцы квартир были оповещены о месте и времени проведения мероприятия.

Этап 3. Созыв собрания

Чтобы сменить управляющую компанию, необходимо расторгнуть с нею договор об обслуживании. Данное решение может быть принято исключительно общим собранием собственников квартир МКД. Интересы нанимателей жилья в данном случае представляют члены муниципалитета. В протоколе общего собрания нужно указать факты нарушений УК условий договора, а также обосновать все претензии в отношении управленцев.

Решения общего собрания собственников имеют силу, если в мероприятии участвовали хозяева квартир в данном МКД либо их представители, которые обладают более чем 50% голосов от их общего количества. Решение по вопросу о смене УК принимает простое большинство владельцев, которые были на голосовании (в том случае, если «за» выскажется более половины присутствующих). Иными словами, если на собрании находились более половины жильцов и более 50% из них высказались за то, чтобы сменить управляющую компанию, остальные должны подчиниться. При этом количество голосов того или иного собственника зависит не от численности людей, а от того, сколько квадратных метров квартиры и общей площади дома принадлежит данному жильцу.

Вопрос выбора новой УК является обязательным пунктом повестки дня собрания.

Этап 4. Выбор новых управленцев

Перед проведением общего собрания собственников инициативная группа готовит список возможных кандидатов, а также обращается к ним с просьбой представить предложения относительно:

формы договора обслуживания;
ремонта МКД;
перечня услуг по содержанию дома;
тарифной политики и пр.

К дате проведения общего собрания собственников МКД необходимо подготовить договор с компанией. Список работ и услуг по содержанию и ремонту дома, которые должны обеспечивать его безопасность и пригодность проживания людей, имеют право определять сами владельцы квартир. Для того чтобы правильно составить минимальный перечень, целесообразно обратиться к услугам специалиста. Жилищный кодекс РФ (ст. 162) определяет список пунктов, которые должны быть обязательно включены в договор:

состав общего имущества МКД, которое будет входить в сферу ответственности управленцев дома. К примеру, на общем собрании собственники квартир могут принять решение передать строительные конструкции и инженерное оборудование на содержание УК. При этом включать в управляемое имущество придомовую территорию вовсе не обязательно, жильцы могут нанять дворника либо ухаживать за ней самостоятельно;
список работ и услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества, а также коммунальных услуг; порядок внесения изменений в данные перечни;
алгоритм вычисления размера взносов за коммунальные услуги, а также за содержание и ремонт МКД; указание способов внесения платежей.
Внимание! Тарифы на оплату коммунальных благ утверждаются региональными и местными властями, а перечень жилищных услуг и их стоимость – самостоятельно владельцами квартир;
ход осуществления контроля за деятельностью УК. Закон защищает права жильцов и обязывает управляющую компанию ежегодно предоставлять собственникам квартир отчет о работе по выполнению договора.

Этап 5. Оформление протокола собрания

В Жилищном кодексе РФ не содержится четких требований к оформлению протокола собрания жильцов МКД. Он должен быть составлен в письменном виде и подписан членами счетной комиссии, председателем и секретарем. В ходе общего мероприятия должны рассматриваться только вопросы, содержащиеся в повестке дня. Иными словами, решение о выборе новых управленцев может быть признано недействительным, если оно было принято, однако не было внесено в план проведения собрания.

При оформлении протокола непременно должны учитываться следующие аспекты:

уведомление заинтересованных сторон и владельцев всех квартир о проведении собрания собственников МКД;
ход голосования;
повестка дня;
процедура информирования УК о том, какие решения были приняты на собрании и когда полномочия управленцев прекращаются (ст. 45 ЖК РФ);
процедура информирования жильцов и заинтересованных сторон, в том числе тех, кто не принимал участия в собрании.

Этап 6. Оповещение прежней и вновь избранной УК

После общего собрания жильцы МКД должны сообщить новой организации о своем желании находиться под ее управлением, а также старой – о намерении покинуть ее. Для этого собственники вручают протокол собрания обеим компаниям.

После того как общее собрание жильцов приняло решение сменить управляющую компанию, у управленцев есть 30 дней, чтобы осуществить передачу новой УК всей технической документации о данном МКД.

В некоторых случаях собственник помещения в МКД может обжаловать в суде решения, которые были приняты общим собранием жильцов, не позднее 6 месяцев после их утверждения. В каких ситуациях это возможно?

если собственник присутствовал на собрании и участвовал в голосовании, однако был в меньшинстве, а его законные права и интересы были ущемлены;
когда по тем или иным причинам владелец помещения отсутствовал на собрании и не согласен с теми решениями, которые были приняты, считая, что они нарушают его права и интересы.

Иск может быть не принят судом, если:

нарушения не существенны;
решение, которое один из собственников желает обжаловать, не принесло ему убытков;
голос данного жильца не способен изменить исхода голосования.

Жилищный кодекс РФ (ч. 6 ст. 20) гласит, что органы муниципального жилищного контроля и государственного жилищного надзора могут обратиться в суд с целью:

признать договор управления МКД недействительным;
ликвидировать товарищество;
признать решения, принятые общим собранием собственников квартир, не имеющими силы.

Обращение в суд в данном случае возможно в следующих ситуациях:

при выявлении нарушений процедур формирования товарищества собственников, выбора УК, подготовки и подписания договора управления МКД;
когда предписания об устранении несоответствия устава товарищества и внесенных в него изменений обязательным требованиям не были исполнены в установленные сроки.

Передача документации от одной управляющей компании к другой

Итак, за 30 дней до того, как договор управления МКД прекратит свое действие, управляющая компания должна осуществить передачу сведений, связанных с управлением данным домом, своим преемникам. Однако в действительности заинтересованным лицам часто приходится подавать иск в суд, ведь случаи, когда управленцы не желают передавать техническую документацию или попросту не располагают ею, достаточно распространены.

Руководствуясь Постановлением Президиума ВАС РФ от 30 марта 2010 г. № 17074/09 по делу № А40-73182/08-19-483, в большинстве случаев суды выносят следующие решения по подобным искам:

предоставить новой управляющей организации документацию на дом, если управляющая компания, которую решено сменить, располагает ею;
восстановить утраченные документы при их отсутствии и передать новым управленцам.

Кроме того, существует правило о замене исполнения, согласно которому «новая» УК может восстановить утраченные документы собственными силами, взыскав понесенные расходы с компании-предшественницы. Правильно оформленные и подписанные сторонами акты приема-передачи МКД на управление послужат доказательством того, что прежняя управляющая организация не располагает всей необходимой документацией.

Управляющая компания может воспользоваться фактом истечения общего срока исковой давности в том случае, если ее преемники потребовали передать документацию по истечении трех лет с момента окончания действия договора управления. Однако данное правило не действует при передаче карточек регистрационного учета граждан. Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 6 сентября 2011 г. № 1089/11 по делу № А60-5559/2010-С3 данные документы оформляются во время регистрации граждан в жилые помещения муниципального, государственного и частного жилищного фонда и имеют публичный характер.

Процедура исполнения постановления суда о восстановлении и передаче утраченной технической документации избранной УК является достаточно сложной. В данном случае юристы рекомендуют истцам ходатайствовать об установлении судом астрента в качестве ответственности прежней управляющей организации за неисполнение решения суда. Пункт 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. № 22 гласит, что астрент представляет собой денежную сумму, которую ответчик должен уплатить в пользу истца в случае неисполнения решения суда в добровольном порядке до установленной даты.

На практике весьма распространены случаи, когда управляющие компании отказываются передавать дела вновь избранной организации, не признавая таким способом решения общего собрания жильцов. Поэтому собственники помещений в МКД, желающие сменить УК, должны с максимальной ответственностью отнестись к данному вопросу. Необходимо фиксировать каждое нарушение прав жильцов в письменной форме. Пакет документов, который потребуется для отстранения организации от управления домом, должен содержать:

копии жалоб владельцев квартир в органы государственного контроля либо непосредственно в управляющую организацию;
акты о несоответствии нормативам;
копии постановлений о привлечении УК к ответственности за ненадлежащее исполнение или неисполнение ею своих обязанностей.

Вновь избранная управляющая организация имеет право жаловаться в жилищную инспекцию и прокуратуру, а также обратиться с заявлением в арбитражный суд, если прежняя УК не признает результатов общего собрания жильцов МКД.

Если сменить управляющую компанию силами жильцов МКД не представляется возможным, собственники квартир могут подать жалобу в департамент городского хозяйства. Согласно ст. 165 Жилищного кодекса РФ данная организация проверит деятельность УК, и, если факты нарушений подтвердятся, инициирует проведение общего собрания собственников квартир данного дома.

Если вы хотите сменить управляющую компанию в максимально сжатые сроки и с минимальными затратами времени, обратитесь к услугам посреднических фирм, которые помогают жильцам МКД бороться с недобросовестными УК. Стоимость их услуг может варьировать от 30 до 100 тыс. рублей.

Три правила заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями при приеме/передаче МКД

Мнение эксперта

О передаче документов регистрации граждан

Д.А. Нестеренко ,

эксперт справочной системы «Управление многоквартирным домом», юрист

Если прежняя управляющая компания во время своей работы принимала и передавала документы по учету регистрации граждан в соответствующие инстанции, ее обязанностью является передача данных бумаг организации-преемнице. Получив отказ, вновь выбранная УК имеет право:

подать иск в арбитражный суд с требованием о передаче прежней УК документов регистрационного учета граждан. Практика показывает, что в большинстве случаев суды удовлетворяют подобные исковые требования. Подтверждением этому служат, к примеру, апелляционное определение Мурманского областного суда от 7 августа 2013 г. № 33-2614-2013, а также постановления ФАС Московского округа от 21 сентября 2011 г. по делу № А40-73182/08-19-483 и от 17 сентября 2013 г. по делу № А41-53549/12;
заявить в органы ГЖН о нарушении компанией-предшественницей Правил содержания в части передачи технической документации, привлечении ее к административной ответственности в соответствии с требованиями КоАП РФ (ст. 7.23.2).

Как вернуть деньги после смены управляющей компании

Если владельцы квартир исправно оплачивали все счета, однако из-за некачественного обслуживания приняли решение сменить управляющую компанию, то они имеют право вернуть на баланс МКД те средства, которые остались на счетах управленцев. Что для этого нужно предпринять? В первую очередь необходимо подать запрос в УК о предоставлении отчета о финансово-хозяйственной деятельности, который состоит из:

списка выполненных работ с указанием их стоимости;
договоров с подрядчиками;
сметной документации;
актов выполненных работ и пр.

Изучение отчета даст владельцам квартир МКД представление о том, какие работы были проведены и кем, сколько средств было потрачено, а главное – какая сумма осталась на счетах УК. Обязанностью управляющей организации является перечисление этой суммы на счет компании-преемницы либо ТСЖ (в случае изменения формы управления). В данной ситуации события могут развиваться по следующим сценариям.

1. Сменить управляющую компанию удается без лишних проблем. Сотрудники оформляют акт приема-передачи МКД, предоставляют отчет, который не вызывает вопросов у владельцев квартир, и перечисляют неиспользованные средства на счет новой УК (ТСЖ).

2. Процедура смены управленцев сопровождается трудностями. Часто УК настаивают на дальнейшем обслуживании дома либо стремятся освоить оставшиеся средства на бумаге, из-за чего в отчетах появляется информация о невыполненных услугах или работах.

Если есть подозрение, что собственников квартир в МКД обсчитали, то юристы новой управляющей организации или председатель ТСЖ могут заказать проведение строительно-технической экспертизы. После предоставления ее результатов на рассмотрение суда можно требовать от прежней УК возмещения:

неиспользованных средств;
затрат на услуги юриста, если они потребовались;
расходов на проведение строительно-технической экспертизы.

3. В некоторых случаях владельцы квартир в МКД обнаруживают минусовый остаток на счету их дома. В этом случае прежняя УК предъявляет жильцам долг, размер которого может достигать сотен тысяч рублей.

По каким причинам может возникнуть данная ситуация?

Жильцы МКД в ходе голосования приняли решение о проведении ремонта «в счет будущих платежей». В этом случае у управляющей компании появляется возможность загнать владельцев квартир в долговую яму. Прежде чем сменить управляющую компанию либо создать ТСЖ, собственникам предстоит рассчитаться с управленцами за предоставленные услуги и выполненные работы.
Управляющая организация провела ремонт без предварительного вынесения этого вопроса на голосование жильцов. Однако согласно требованиям Жилищного кодекса РФ расходы по текущему ремонту должны быть утверждены владельцами квартир на общем собрании. Если ремонт не был аварийным, закон не обязывает собственников оплачивать его.

По какому бы сценарию ни развивались события, важно помнить, что каждый рубль, перечисленный в УК, должен быть использован строго по назначению.

Мнение эксперта

Махинации УК - дело обычное

Вячеслав Величко ,

директор консалтинговой компании в сфере ЖКХ ООО «ЖКС-ПРИМОРЬЕ»

В сфере ЖКХ существует множество схем для махинаций, о которых прекрасно осведомлены опытные управленцы. Обывателю крайне сложно самостоятельно разобраться в сметах и отчетах, однако, если принялись за дело, первым делом изучите определенные аспекты.

Работы по проведению ремонта

Часто в отчетах управляющих компаний стоимость проведенных работ реально завышена. Каким образом? К примеру, в соответствии с документами в подвале заменили 5 метров трубы, а фактически - всего 2 метра. Либо трубы и вовсе никто не менял. В данном случае управленцы надеются на то, что ни один из владельцев квартир не станет бегать с рулеткой в руках по подвалам. Чтобы разрешить данную ситуацию, необходимо осуществить тщательный первичный осмотр МКД. Здесь жильцам предстоит взять в руки акты и сверить все: были ли заменены трубы, какое количество новых пластиковых окон появилось в подъезде и т.д. Если в ходе проверки выяснится, что по отчетам работы были проведены, но на самом деле - нет, то собственникам квартир следует составить встречный акт и обратиться в управляющую компанию с претензией о возврате денежных средств.

«Раздутые» сметы

Нередко случается и так, что работы были выполнены, однако в отчетах отражены по неоправданно высокой стоимости. Какие расходы чаще всего завышаются в сметах? Прежде всего это траты на ГСМ, а также цена стройматериалов. Кроме того, в стоимость может быть включен и НДС, даже если компания работает по упрощенной системе налогообложения.

Невыполненные услуги

Как поступить, если в отчете управляющей организации указана зарплата уборщицы, однако в вашем доме ее никто никогда не видел? Иными словами, УК регулярно взимала с жильцов оплату за работы, но услуга при этом не предоставлялась. Чтобы доказать факт нарушения собственных прав и потребовать перерасчет, собственники должны располагать письменными жалобами в УК, а также актами о том, что уборка в подъезде не производилась.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ у собственников квартир имеется право выбора управляющей компании.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Если жильцы недовольны качеством оказываемых услуг, то они могут отказаться от управляющей организации и .

Но в данном вопросе не все так однозначно. Существует определенный порядок и правила, нарушать которые нельзя.

Основания

Чтобы отказаться от услуг какой-либо управляющей компании, не нужно специальных оснований, достаточно недовольства качеством работы.

В том случае, когда ситуацией недовольно сразу несколько жильцов, процедура замены не представляет сложностей.

Кто имеет право?

Процедура отказа от управляющей компании регламентируется .

Отказаться от предоставления услуг может только владелец квартиры, то есть, если жилье приватизировано.

Если квартира не приватизирована, то решение будет принимать муниципалитет – в данном случае именно он считается владельцем объекта недвижимости. Но это не означает, что наниматель жилья не имеет право голоса.

Законодательство

Статья 162 пункт 8.1 Жилищного кодекса РФ регламентирует процедуру выхода из управляющей компании.

Согласно данному нормативно-правовому акту собственники жилья могут самостоятельно выбрать УК и отказаться от услуг уже имеющейся. При этом отсутствуют какие-либо штрафы, данная процедура проводится довольно быстро и не требует затрат.

Как отказаться от управляющей компании?

Важный момент – необходимо принять решение об отказе от услуг управляющей компании до момента окончания договора с организацией.

Если с этим опоздать, то договор будет пролонгирован еще сроком на 1 месяц и тогда уже придется ждать сроков окончания – то есть процедура затянется еще минимум на 1 год.

Нужно для начала провести собрание. Необходимо, чтобы каждый из жильцов был оповещен в письменном виде. Выбирается инициативная группа жильцов, которая направляет заявление о смене УК и протоколы собрания.

При этом не столь важно куда именно переходит дом, вполне допустимо – . Только после данной процедуры отказ от УК будет оформлен на законных основаниях.

Можно ли одному собственнику (одной квартире)

Отказаться от услуг, предоставляемых управляющей компанией возможно.

Один собственник тоже может отказаться от ненужных услуг.

В таком случае придется сразу искать замену и сам процесс довольно длительный и утомительный, поскольку требуется собрать некоторые документы.

Перейти в другую

Переход в другую управляющую компанию довольно прост. Для этого также должно быть организовано собрание, на котором жильцы решат – нужна ли смена УК и какую именно выбрать.

Для этого составляется протокол. Главное в данном вопросе договориться и выбрать наиболее приемлемый для себя вариант. Чтобы не нарваться на мошенников, рекомендуется изучить отзывы о заявленной УК.

Создать ТСЖ

Можно . Но на пути к этому существуют некоторые сложности, например, большое количество документов и бумаг, и их все нужно правильно заполнить.

Но иногда местный муниципалитет подготавливает все нужные документы самостоятельно, необходимо лишь указать информацию, которая относится именно к дому заявителя.

Чтобы ТСЖ было создано, нужно:

открыть отдельный лицевой счет;
провести собрание.

Затем по результатам будет принято решение. Важно, чтобы за создание товарищества собственников жилья проголосовало как можно больше людей.

Пошаговая инструкция

Можно ли отказаться от управления компанией?

Да, для этого необходимо:

собрать жильцов;
проголосовать;
если решение принято большим количеством людей, то потребуется отказаться от предоставляемых услуг.

Общее собрание жильцов

Если один из собственников крайне недоволен , то он должен выступить в качестве инициатора в данном вопросе.

Необходимо собрать жильцов и по результатам будет вынесено решение – какую компанию следует выбрать.

В том случае, когда в доме есть квартиры социального найма, следует пригласить представителя администрации.

Нужно максимально постараться сделать так, чтобы чиновник поверил правоте инициатора. По сигналу будет проведена проверка. Следует отметить, что по результатам работы составляются определенные акты.

Важно также определить – какие квартиры приватизированы, а какие – нет. Для этого проводится опрос. А также данную информацию допустимо получить в местном муниципалитете.

Затем нужно собраться и обсудить проблему. На общем собрание владельцев объектов недвижимости затрагиваются вопросы, касающиеся смены управляющей компании.

Если выбор осуществлен, то нужно обратиться к врачу. В любом случае, следует объяснить, почему именно эта компания.

Если сбор не получился, то следует напечатать свое предложение и отослать по всем квартирам. Жильцы таким образом проголосуют заочно. Но следует отметить, что решение будет приниматься исходя из занимаемой площади. То есть – 5 человек на 20 квадратах влияют на конечный итог голосования меньше, чем 1 на 50.

В любом случае решение оформляется в письменном виде и подлежит обязательному заверению печатью. Чтобы оно считалось законным, проголосовать должно за 1 вариант не менее 1000 человек.

Выбор способа управления

На очном собрании владельцев помещений принимается решение не только отказаться от услуг действующей ук, но и найти новую. Подобрать управляющую компанию можно на самом собрании.

Обычно выделяют 3 варианта:

поиск новой УК;
создание товарищества;
создание непосредственного управления.

Только в первом случае не требуются какие-либо затраты.

В случае создания ТСЖ и непосредственного правления придется на протяжение длительного времени побегать с различными бумажками по инстанциям.

Непосредственное правление довольно удобно, при нем заключаются прямые договора на поставку коммунальных услуг.

Огромное преимущество имеет данная форма правления – не требуется оплачивать содержание УК или ТСЖ. Но тем не менее, при выборе разных вариантов, у жильцов наблюдаются некоторые проблемы – они не всегда могут договориться между собой и выбрать нужный вариант.

Деньги